上海の5つ星ホテルの平均客室単価は一泊960元だ。昨年の夏、長寧区のプラタナスの通りに開いた72室のブティックは2,380元を出す。客室が特別だからではなく、隣の建物が映画館だからだ。その映画館は、全国の興行収入が40%以上落ちた半年に、単館の興行収入で全国1位を取った。
1.2025年6月17日、上海市長寧区の新華路と番禺路が交わる場所にホテルがひとつ開いた。名は上海上影CHAO酒店。客室は72室だけで、上影集団と北京から来たライフスタイルブランドのCHAOが一緒に作った。開業の時期は上海国際映画祭の期間だった。
2.数字を先に敷かないと、このホテルが何をしたのかが見えない。上海の5つ星ホテルの2024年の平均客室単価は960元、客室稼働率は68.5%だった。全国の5つ星の平均単価は599元。新しい72室のブティックが出す2,380元は、その都市の平均の2.5倍であり、全国平均で見れば四倍に近い。
3.場所から見る。新華路は上海で「第一の花園道路」と呼ばれる通りだ。ハンガリーの建築家ラースロー・フデック（László Hudec）が1920年代に計画した外国弄堂が211弄と329弄の二筋に馬蹄のように巻き、そのなかに英国、米国、ドイツ、スペイン様式の庭付き住宅が29軒残る。新華路の邸宅が最近、1㎡あたり50万元で売れたという。
4.夏の午後のこの通りは、まず音が違う。プラタナスが道を丸ごと覆い、蝉の声が上から落ちてきて、車の音は葉に引っかかって一枚分抑えられる。バルコニーへ出ると、その葉が手の届く高さで揺れる。全室に一歩分のバルコニーを付けた判断は好みではなく、この通りが売る唯一の物を客室のなかへ引き込んだ計算だ。
5.客室の構成が変わっている。基本のバルコニー付きダブルが49㎡、梧桐スイートが75㎡、エグゼクティブスイートが85㎡、13階のガーデンスイートが165㎡。いちばん小さい部屋が49㎡だ。韓国の5つ星の標準客室は普通35㎡前後で、都心のブティックは25㎡でも売る。72室でこの面積を使えば、客室の専有面積だけで4,300㎡前後、1,300坪あまりになる。
6.ホテルのすぐ隣に新華路200号がある。1930年代に甘少明が設計した庭付き住宅で、光佛寺の跡地に座り、敷地4,100㎡に建築面積1,259㎡の3階建て。中国伝統の大屋根に瑠璃瓦を載せ、四隅の軒を持ち上げた、この界隈で唯一の中国固有式の建物だ。陳果夫が住み、のちに辞書の編集部と出版社が使った。1999年に上海市の優秀歴史建築へ指定。2023年に丸ごと修繕し、いまは試写会場として使う。
7.運営へ移る。ここからの売上と原価の計算はすべて推定であり、会社の公表値ではない。開業から1年あまりの新しい物件なので保守的に置く。実現客室単価2,400元、稼働率60%。販売可能客室あたり売上は1,440元になり、72室が1年に作る客室売上は3,780万元あたり。1元195ウォンの為替で74億ウォンほどだ。
8.このホテルの本当の顔は隣の建物にある。上海影城は2022年2月から1年以上かけて改修し、2023年6月8日に再び開いて、ブランドをSHOへ替えた。1号館は1,008席のドルビーシアターで、アジアで千席を超えた最初の例。2号館は座席を畳めば500㎡のブラックボックス劇場になり、ロビーは長さ29m幅6mのLED天幕を掛けて0号館と呼ぶ。
9.その映画館が2026年上半期に興行収入1,830万元を出し、全国の単館で1位に立った。オンライン手数料を除いた純粋な興行収入の基準だ。同じ半年のあいだ、中国全体の興行収入は173億5,400万元で前年比40%以上崩れた。市場が半分になるあいだに、一館が全国1位を取った。上映の回数自体は7,329万回で中国映画史の上半期の最高値であり、つまりスクリーンが足りなかったのではなく、客が行き先を選んだのだ。
10.ここで落とし穴がひとつ。興行収入は映画館が全部持っていく金ではない。中国では興行収入から映画事業発展基金5%と税3.3%を先に引き、残りを映画館の系列と配給がおおよそ半分ずつ分ける。1,830万元にこの比率を当てはめれば、映画館に実際に落ちる分は840万元前後、半年分で16億ウォンあまり。同じ半年にホテルの客室が作る推定の売上は1,890万元なので、客室の側が二倍以上大きい。
11.では映画館がホテルを食わせている構造なのか。違う。映画館が作る人の流れと名分が、客室単価を2.5倍へ上げてくれる側に近い。上影集団はこの束をFOD、映画が中心の目的地と呼び、五つの塊に分ける。映画広場、ドルビーシアター、ホテル、国際映画人クラブ、そして新華路200号。ホテルと映画館のあいだをつなぐのは5,000㎡の空間ひとつ。
12.格付けホテルと対照すると、この構造の位置が鮮明になる。特級ホテルは宴会場とウェディング、ビュッフェ、クラブラウンジで客室外の売上を作り、その比率が40%を超えることもある。このホテルに宴会場はない。代わりに試写会と新製品の発表、ファッションショー、授賞式がその席を埋める。INspaceと呼ぶアート空間が5階のイベントルームと2階の光影礼堂、1階の廊下に分かれてその催しを受ける。ウェディングの代わりにプレミアを受ける宴会場だ。
13.人の構成も格付けホテルとは違う組み方になる。72室にプールがなく、フィットネスは無料開放、飲食はリビングルームひとつにカフェとバーを付けた構成だ。客室ひとつあたり0.8人から1.2人と置けば60人から85人のあいだ。ところがこのホテルはアート空間と会員クラブも併せて回さなければならず、普通のブティックならいないキュレーションと催事運営の人員が常時付く。人件費を削るモデルではなく、人件費をコンテンツへ換えて使うモデルだ。
14.CHAOはもともと北京のものだ。2016年に三里屯で180室で開き、設計はGMPが担った。ホテルとアートセンター、会員クラブ、オンライン媒体をひとつの塊に束ねる方式をそのときに立てたので、上海はその文法の二番目の版になる。違うのはパートナーだ。北京ではブランドがコンテンツを自分で作り、上海では国営の映画会社がすでに持っていた映画館と映画祭と歴史建築を丸ごと抱えて入ってきた。
15.肝心の代償は料金表の反対側から出る。いちばん小さい部屋が49㎡というのは、同じ延べ面積で客室数を半分近く諦めたということで、この手は稼働率が揺れればすぐに痛い。稼働率を60%から45%へ下げて置けば、年の客室売上は74億ウォンから55億ウォンへ落ちる。映画祭と試写会の繁忙期が作る需要は季節に強く振られる。映画館の興行収入が全国1位の年にも市場全体は40%落ちたという事実が、その隣に付いている。
まとめ
国営の映画会社が自分の映画館と古い家と映画祭をひとつの街区に束ね、そのなかに客室72室を入れた。数字をひとつだけ残すなら一泊2,380元、同じ都市の5つ星平均960元の2.5倍だ。客室が良いからではなく、隣の建物が半年の興行収入で全国1位の映画館だから成り立つ値であり、実際には映画館の取り分より客室の取り分が二倍以上大きく見積もられる。同じ絵を韓国で描こうとする側が最初に出会う関門は、ブランドではなく用途だ。映画館は建築法上、文化および集会施設で、客室は宿泊施設なので、ひとつの建物に混ぜれば防火区画と避難動線、駐車台数の算定が全部計算し直される。別棟に分けても、二棟をつなぐ通路がどちらの用途に付くかから協議の対象になる。登録文化遺産や自治体指定の建築資産が絡めば現状変更の許可がもうひとつ乗り、公衆衛生管理法上の宿泊業の申告と映画上映館の登録は、そもそも所管部署が違う。個別の事業地は所管部署の確認が要る。コンテンツを付けて部屋代を上げるという判断は、許認可の図面で先に代価を払う。