パリ、リュクサンブール公園のそばにある27室のホテルが、4つ目の名前で再び扉を開けた。客室数も4つ星の等級も、前のオーナーの時と変わらない。変わったのは、1階を宿泊客ではなく通りから入ってくる客を基準に組み直したこと。
1.パリ6区、モンパルナス大通り（Boulevard du Montparnasse）155番地にHôtel Luluが9月初めに開業した。客室27室の4つ星ホテルで、1階にはコーヒーショップ、ガラス屋根のウィンターガーデン、ピアノバーを入れた。名前は目と鼻の先にあるリュクサンブール公園（Jardin du Luxembourg）を地元の人が縮めて呼ぶ愛称から。
2.手がけたのはヴァネッサ・スコフィエ（Vanessa Scoffier）。10年以上ファッション記者・スタイリストとして働いたのち、13区ゴブラン（Gobelins）の古びた宿Résidence des Gobelinsを買い取り、1年の工事を経て2015年にHôtel Henrietteとして再開業させた。蚤の市や骨董市で集めた家具で部屋を埋めるやり方は、このとき生まれた。Luluは同じ人が同じやり方で手を入れた、2軒目の古いホテルである。
3.この住所のホテルは何度も名前を変えてきた。古くはHôtel de Niceといい、Novanoxを経て、最近まではHôtel Nude Parisとして営業していた。2020年に27室を全面改装して4つ星を取ったものの、評価も順位もパリの下のほうにとどまり、空室はデイユースサイトに昼間の割引価格で出していた。客室数も等級も同じで、料金を上げる根拠がなかったホテルだ。
4.1階には、ノミで割った跡が残る石灰岩の柱がそのまま立っている。その横に打ち放しコンクリートのカウンター、ヘアライン仕上げのステンレス板、木、ラッカー、厚手のカーペットを合わせ、色はブラウンとカーキでまとめた。家具はヴェルナー・パントン（Verner Panton）やトマーゾ・バルビ（Tommaso Barbi）といった20世紀のデザイナーのヴィンテージを混ぜている。ホテル側の言葉では、ブルータリズムとモダニズムのあいだ。
5.ひとつのフロアを時間帯で3回売る。朝はガラス屋根の下のウィンターガーデンが朝食会場になり、昼はコーヒーショップが通りから入ってくる近所の客を迎え、夜はピアノバーに切り替わる。大通りに面した大きな窓の前には、長いベンチと低いテーブルを据えた。窓の外には街路樹と向かいの店が見え、通りからも中に座る人が見える配置。
6.客室は白い壁の下に腰の高さの段をめぐらせて棚とサイドテーブルを兼ねさせ、赤茶色の木の扉の造り付け収納を入れた。寝具は濃いブラウン。客室面積とタイプ別の構成は公表されていない。浴室はピンク・グリーン・ブルーのモザイクタイルで部屋ごとに色を変えており、建物の旧名Hôtel de Niceから地中海のプールを思い浮かべて選んだ色だとホテル側は説明する。
7.モンパルナス大通りはバスとタクシーが途切れない道で、窓を開ければ車の音が部屋まで入ってくる。床の厚いカーペットは足音を吸い込み、浴室の扉を開けると爪ほどの小さなタイルが窓の光を跳ね返す。広さが似た部屋でも、浴室の色が違えば写真の中では別の部屋になる。予約サイトに並ぶ27室が1種類に見えないようにするために、タイル代がかかっている。
8.Luluは料金を公表していない。目安になるのは市場平均で、2025年のパリのホテルは平均客室単価239ユーロ、稼働率は過去最高の82%だった（In Extenso）。改装したての左岸の4つ星で公園のそばとなれば、市場平均より上で売れる立地。
9.平均販売単価を280ユーロ、開業初年度の稼働率を78%と置けば、年間の客室売上は約215万ユーロになる（推計）。1室あたりでは8万ユーロ強。旧Nude時代の価格帯の上限が470ドルだったので、無理な仮定ではない。気になるのは、口コミがたまる前の初年度にも78%が出るかどうか。
10.1階の3つの売場の売上も公表されていない。朝食は宿泊客の半分が取り、コーヒーショップとバーは杯数と客単価を控えめに見積もると（図表）、3つを合わせて年間78万ユーロになる（推計）。客室売上の36%にあたる額を1階で稼がないと計算が成り立たない。
11.フルサービスの星付きホテルなら、客室以外の収入は宴会場とレストランから生まれ、その席をイベント客と数百人の宿泊客が埋める。27室のホテルには宴会場がなく、1日の宿泊客は34人ほどで、宿泊客だけではコーヒーマシン1台すら十分に回らない。Luluは宴会場の代わりに通りを使う。リュクサンブール公園を行き来する人と大通りの通勤客が、1階を埋める客になる。
12.旧ホテルは空室を昼間のデイユースで売って埋めていた。Luluは昼に部屋ではなく1階を売る。料金の外でかかるお金もある。パリは今年滞在税を引き上げ、4つ星ホテルの宿泊客は1人1泊8.45ユーロを別に払う。2人で泊まれば、280ユーロの客室料金に6%余りが税として上乗せされる。客が感じる価格は、そのぶん客室料金より上にある。
13.同じ大通りの171番地には、ヘミングウェイが通ったカフェLa Closerie des Lilasがある。モンパルナスはカフェが居間の役割を果たしてきた街で、Luluはその居間をホテルの1階に引き入れた。旅行者は観光地より地元の人が座る席に座りたがり、1階に近所の客が座っていれば、その光景がそのままホテルの広告になる。RER B線ポール・ロワイヤル（Port-Royal）駅まで200mで、2つの空港から乗り換えなしで着く場所だ。
14.ロビーを街に開くやり方は、2009年にニューヨークのAce Hotelがロビーにノートパソコンを抱えた近所の客を座らせてから広まった。そうしたロビーは、たいてい客室が数百室ある都心のホテルで成功し、ロビーに座った人が次の宿泊客になる構造だった。27室では向きが逆になる。1階が自分で稼がなければならないが、モンパルナス大通りには創業100年を超えるカフェがすでに軒を連ねている。
15.11年前、Henrietteは32室を平均120ユーロで売っていた。Luluは部屋が5つ少なく、等級は4つ星に上がったところから始まる。同じ人が2軒目のホテルで増やしたのは部屋ではなく1階で、その1階が推計ほど稼げなければ、売上の4分の1がそっくり空く。
モンパルナスの27室のホテルが、4つ目の名前で再開業した。客室数と4つ星の等級は前のオーナーの時のままで、変わったのは1階をコーヒーショップ・ウィンターガーデン・ピアノバーに組み直し、通りの客に開いたことだ。この1階が客室売上の36%ほどを稼いではじめて計算が成り立つ（推計）。韓国ではこの規模は観光振興法の小型ホテル業（客室20室以上30室未満）にあたり、この業種は付帯施設を2種類以上備えないと登録できないため、1階のカフェとバーはむしろ要件を満たす施設になる。ただし接待を伴う酒場や遊興酒場は置けないので、ピアノの生演奏を添えたバーをどの営業種別で届け出るかから詰める必要がある。