カフェインのない茶の店が兜町に開く、一杯では家賃が払えない

2026年7月4日、東京・日本橋兜町にコーヒーも紅茶も売らない店が開いた。席は28、営業は七時間。一杯の値でこの住所の家賃が払えるかを計算すると答えが出ない。それでもこの場所を選んだ理由を数字で追う。

1.東京都中央区日本橋兜町3-3、兜町平和ビル1階。TYNK Kabutochoが2026年7月4日に開いた。席は28で店内18とテラス10、営業は11時から18時まで、水曜は休み。メニューにコーヒーがなく、紅茶もない。カフェインの入った一杯がひとつもない店だ。

2.ブランドは2022年に立った。創業者の辻田泰典は長くファッション業界でブランドを作ってきた人で、自身のカフェイン過敏がきっかけだったと会社は明かす。配合は漢方薬剤師の吉田重子が監修し、原料は宮崎県延岡市の自社農園で無農薬で育てる。4年のあいだ全国70店を超える店に茶を納めてきたが、自分の名を掲げて出した店は今回が初めて。

4年は他人の店のなかにいた · 漢方薬剤師が監修したカフェインのないクラフトハーブティーとチャイ。全国70店を超える店へ供給してきた。ⓒKontext — 4年は他人の店のなかにいた漢方薬剤師が監修したカフェインのないクラフトハーブティーとチャイ。全国70店を超える店へ供給してきた。ⓒKontext

3.住所を見るべきだ。兜町は東京証券取引所が立つ街で、長く昼だけ人がいる通りだった。平和不動産がこの一帯の再活性化を事業として回して何年にもなる。2021年8月に延べ面積およそ39,208㎡のKABUTO ONEを建て、これまでに誘致した商業店舗は20か所を超えたと会社は案内する。

昼だけ人がいた通り · 東京証券取引所の本館。兜町はこの建物を中心に形づくられた金融街で、夕方には人が抜ける構造が長く続いた。ⓒWikimedia Commons — 昼だけ人がいた通り東京証券取引所の本館。兜町はこの建物を中心に形づくられた金融街で、夕方には人が抜ける構造が長く続いた。ⓒWikimedia Commons

4.隣の店の一覧が、そのままこの通りの設計図だ。かつての銀行の建物を直した天然酵母のパン屋Bakery bank、その地下のCoffee bar & Shop coin、ビーントゥバーのチョコレートとジェラートのteal、鎌倉から来たGARDEN HOUSE COFFEE、スウェーデンのブルワリーOmnipollos Tokyo、ホテルK5。酒を出すところが夜を担い、残りが昼を担う配置で、カフェインのない茶が入る区画がひとつ空いていたと見るほうが自然だ。

通りを作る側が貸主だ · KABUTO ONE。2021年8月竣工、地上15階地下2階。国家戦略特区の事業で容積率が1,000%まで緩和された。ⓒ日本の超高層ビル — 通りを作る側が貸主だKABUTO ONE。2021年8月竣工、地上15階地下2階。国家戦略特区の事業で容積率が1,000%まで緩和された。ⓒ日本の超高層ビル

5.28席のうち10席が外にある。テラスの比率が3分の1を超える配置は席の効率だけ見れば損だが、1階の路面に人が座っている絵を作ることがこのプロジェクトの目標だったなら計算は変わる。ロゴとパッケージは英国のデザイン集団Tomatoの創立者サイモン・テイラー（Simon Taylor）が担った。

テラスが3分の1 · 店内18席にテラス10席。路面に人が座る絵は、席の効率とは別の値を作る。ⓒLet's ENJOY TOKYO — テラスが3分の1店内18席にテラス10席。路面に人が座る絵は、席の効率とは別の値を作る。ⓒLet's ENJOY TOKYO

6.看板は和漢チャイだ。カフェインのないチャイは紅茶を抜いたチャイで、タンニンが抜けると舌の奥を締める渋い後味が消え、シナモンと生姜とカルダモンが前へ歩き出る。オーツミルクは乳脂肪がないので香辛料を覆わない。800円。

紅茶を抜いたチャイ · 和漢チャイオーツミルクラテ800円、和漢チャイトニック800円。漢方の素材を入れた配合を漢方薬剤師が監修する。ⓒKontext — 紅茶を抜いたチャイ和漢チャイオーツミルクラテ800円、和漢チャイトニック800円。漢方の素材を入れた配合を漢方薬剤師が監修する。ⓒKontext

7.クラフトハーブティーは700円。覚醒の抜けた一杯には香りと喉ごしだけが残る。コーヒーが苦味と酸味で自分を証明するなら、こちらは証明の手立てが少なく、だから原料の履歴がそのまま商品の説明になる。無農薬、自社農園、漢方薬剤師の監修という三行が700円の一杯の上に乗る理由だ。

香りだけで立つ一杯 · クラフトハーブティー700円。宮崎県延岡市の自社農園で無農薬で育てたハーブを使うとブランドは明かす。ⓒクロワッサンオンライン — 香りだけで立つ一杯クラフトハーブティー700円。宮崎県延岡市の自社農園で無農薬で育てたハーブを使うとブランドは明かす。ⓒクロワッサンオンライン

8.この街の客には時間割がある。証券街は昼に人が集まり、夕方には抜ける。11時に開けて18時に閉める判断は怠けではなく、その時間割をそのまま移したものであり、水曜の休みも同じ場所から出てくる。

9.カフェインを飲めない人は、カフェでいつも客ではなかった。妊娠中の人、胃が弱い人、夜に眠れない人は、デカフェの一行をやっと得ていて、その一行はたいていメニューの一番下にあった。ここではその人がメニュー全部を持つ。グルテンを抜いたデザートを併せて置いたのも同じ文法だ。

デザートも同じ文法 · いちじくとチャイのオーツキャロットケーキ830円、自家製クラフトアイスクリーム600円から、カカオとレーズンのオーツバナナブレッド700円。ⓒnon-no — デザートも同じ文法いちじくとチャイのオーツキャロットケーキ830円、自家製クラフトアイスクリーム600円から、カカオとレーズンのオーツバナナブレッド700円。ⓒnon-no

10.市場が後ろを支える。日本のカフェインレスコーヒーの販売額は2024年に50億2,300万円で前年より7.3%増え、初めて50億円を超えた。世界のデカフェコーヒー市場は2025年の29億2,000万ドルから2032年に50億8,000万ドルへ広がるという推計が出ている。覚醒を抜く対価に金を多く払う人が増えているという話だ。

11.ここから算数。28席に営業七時間、月26日の営業と置く。茶を飲む客はコーヒースタンドより長く座る。滞在を45分と見れば理論上の回転は八回を超えるが、実際の上限は2.5から3回転で（推定）、1日の客は70人から84人。客単価は飲料700〜800円にデザート600〜830円が付く比率を半分より少し多めに置いて1,250円前後（推定）。

七時間が上限だ · 11時から18時まで、水曜は休み。営業時間が短い分、席が作れる売上にも天井ができる。ⓒLet's ENJOY TOKYO — 七時間が上限だ11時から18時まで、水曜は休み。営業時間が短い分、席が作れる売上にも天井ができる。ⓒLet's ENJOY TOKYO

12.掛ければ1日8万8,000円から10万5,000円、月228万から273万円になる。ここに家賃を乗せる。日本橋・京橋・八重洲のオフィス平均賃料は2026年6月に坪5万4,480円で、前月より8.6%上がった。1階の路面はその上に立つ。坪6万から8万円と見て、店内18席に要る20坪を掛ければ月120万から160万円（推定）。

一杯では出ない算数28席の七時間が作る月商と、1階路面の家賃の推定値の比較。席数、営業時間、価格は店が公表した値で、回転率、客単価、面積、路面家賃は通常の基準に基づく筆者の推定。

13.飲食業では家賃が売上の10〜15%を超えると危ないというのが通常の基準だが、この計算は44%から70%が出る。一杯ではこの住所を払えない。だから別の脚が付く。個包装のハーブティー450円、12個入り2,900円、和漢チャイの葉100gが2,900円、ギフトボックス3,000円。物販は席に縛られず回転率にも乗らない。1日に十人が12個入りをひとつずつ買っていけば月75万円だ。

回転率に乗らない売上 · 個包装450円、12個入り2,900円、和漢チャイの葉100gが2,900円、ギフトボックス3,000円。国内作家の茶器と海外の雑貨も併せて置くと案内する。ⓒファッションプレス — 回転率に乗らない売上個包装450円、12個入り2,900円、和漢チャイの葉100gが2,900円、ギフトボックス3,000円。国内作家の茶器と海外の雑貨も併せて置くと案内する。ⓒファッションプレス

14.卸のブランドが初めて出す直営店は、たいていショールームだ。70店に茶を納める会社にとって、この28席は売上の単位ではなく取引先が現物を見に来る場所。この絵を作ったのは、むしろ貸主の側だ。平和不動産はこの建物の所有者であり、通りを作ろうとする事業者でもあって、望む業種を入れるために条件をゆるく書くことは、こうした局面では珍しくない（推定）。ブランドは顔を得て、事業者は昼の人を得る。どちらもこの店の損益計算書で判断していない。

店の外にある売上一杯、袋、取引先という三つの柱と、それぞれに掛かる制約。価格と供給先の数は店の公表資料で、比重と制約に関する判断は筆者の推定。

15.全国70店に茶を納めていた会社が、東京の証券街の1階に28席の初の店を開き、メニューからカフェインを全部抜いた。数字では一杯が作る月商228万〜273万円に1階路面の家賃120万〜160万円で、その差を袋とショールームの効果が埋める構造だ。韓国へ移すと、一杯ではなく袋で先に引っかかる。自分でブレンドした茶を店で売るには即席販売製造・加工業か食品製造・加工業の営業申告が別に付き、漢方の素材を入れた瞬間、「食品の基準および規格」が定める食品原料の目録にその原料が載っているかをまず見なければならない。漢方の生薬の相当数は食品に使えない。レシピを組む前に原料の目録を開くほうが安い。