카페인을 뺀 차가 도쿄 증권가 1층을 얻었다 (도쿄·허브티 전문점)

2026년 7월 4일, 도쿄 니혼바시 가부토초(日本橋兜町)에 커피도 홍차도 안 파는 가게가 문을 열었다. 좌석 28개에 영업은 일곱 시간. 잔값으로 이 주소의 임대료를 낼 수 있는지 따져 보면 답이 안 나온다. 그런데도 이 자리를 고른 이유를 숫자로 따라간다.

1.도쿄도 주오구 니혼바시 가부토초 3-3, 가부토초 헤이와 빌딩 1층. TYNK Kabutocho가 2026년 7월 4일 문을 열었다. 좌석은 28개로 실내 18에 테라스 10, 영업은 11시부터 18시까지고 수요일은 쉰다. 메뉴판에 커피가 없고 홍차도 없다. 카페인이 든 잔이 하나도 없는 가게.

2.브랜드는 2022년에 섰다. 창업자 츠지타 야스노리(辻田泰典)는 오래 패션업계에서 브랜드를 만들던 사람이고, 자기 카페인 과민증이 계기였다고 회사는 밝힌다. 배합은 한방약제사 요시다 시게코(吉田重子)가 감수하고, 원료는 미야자키현 노베오카시(宮崎県延岡市)의 자사 농원에서 무농약으로 기른다. 4년 동안 전국 70곳 넘는 가게에 차를 대 왔는데, 자기 이름을 걸고 낸 매장은 이번이 처음.

3.주소를 봐야 한다. 가부토초는 도쿄증권거래소(東京証券取引所)가 선 동네이고, 오래 낮에만 사람이 있던 거리였다. 헤이와부동산(平和不動産)이 이 일대의 재활성화를 사업으로 돌린 지 여러 해. 2021년 8월 연면적 약 39,208㎡의 KABUTO ONE을 세웠고, 지금까지 유치한 상업 점포가 20곳을 넘었다고 회사는 안내한다.

4.옆집 목록이 곧 이 거리의 설계도다. 옛 은행 건물을 고친 천연효모 빵집 Bakery bank, 그 지하의 Coffee bar & Shop coin, 빈투바 초콜릿과 젤라토의 teal, 가마쿠라에서 온 GARDEN HOUSE COFFEE, 스웨덴 브루어리 Omnipollos Tokyo, 호텔 K5. 술을 파는 곳이 저녁을 맡고 나머지가 낮을 맡는 배치인데, 카페인 없는 차가 들어갈 칸 하나가 비어 있었다고 보는 편이 자연스럽다.

5.28석 가운데 10석이 밖에 있다. 테라스 비중이 3분의 1을 넘는 배치는 좌석 효율만 보면 손해이지만, 1층 노면에 사람이 앉아 있는 그림을 만드는 일이 이 프로젝트의 목표였다면 계산이 달라진다. 로고와 패키지는 영국 디자인 집단 Tomato의 창립자 사이먼 테일러(Simon Taylor)가 맡았다.

6.간판은 와한차이(和漢チャイ)다. 카페인 없는 차이는 홍차를 뺀 차이인데, 탄닌이 빠지면 혀 안쪽을 조이는 떫은 뒷맛이 사라지고 계피와 생강과 카다몸이 앞으로 걸어 나온다. 오트밀크는 유지방이 없어 향신료를 덮지 않는다. 800엔.

7.크래프트 허브티는 700엔. 각성이 빠진 잔에는 향과 목 넘김만 남는다. 커피가 쓴맛과 산미로 자기를 증명한다면 이쪽은 증명할 수단이 적고, 그래서 원료 이력이 곧 상품 설명이 된다. 무농약·자사 농원·한방약제사 감수라는 세 줄이 700엔짜리 잔 위에 얹히는 이유.

8.이 동네 손님에게는 시간표가 있다. 증권가는 낮에 사람이 몰리고 저녁이면 빠진다. 11시에 열어 18시에 닫는 결정은 게으른 게 아니라 그 시간표를 그대로 옮겨 놓은 것이고, 수요일 휴무도 같은 자리에서 나온다.

9.카페인을 못 마시는 사람은 카페에서 늘 손님이 아니었다. 임신 중이거나 위가 약하거나 밤에 잠을 못 자는 사람은 디카페인 한 칸을 겨우 얻었고, 그 한 칸은 보통 메뉴판 맨 아래에 있었다. 여기서는 그 사람이 메뉴판 전체를 갖는다. 글루텐을 뺀 디저트를 같이 놓은 것도 같은 문법.

10.시장이 뒤를 받친다. 일본의 카페인리스 커피 판매액은 2024년 50억 2,300만 엔으로 전년보다 7.3% 늘어 처음 50억 엔을 넘었다. 세계 디카페인 커피 시장은 2025년 29억 2,000만 달러에서 2032년 50억 8,000만 달러로 커진다는 추정이 나와 있다. 각성을 빼는 대가로 돈을 더 내는 사람이 늘고 있다는 얘기.

11.여기서부터 산수. 28석에 영업 일곱 시간, 월 26일 영업으로 잡는다. 차를 마시는 손님은 커피 스탠드보다 오래 앉는다. 체류를 45분으로 보면 이론상 회전은 여덟 번 넘게 나오지만 실제 상한은 2.5에서 3회전이고(추정), 하루 손님은 70명에서 84명이다. 객단가는 음료 700~800엔에 디저트 600~830엔이 붙는 비율을 절반 조금 넘게 잡아 1,250엔 안팎(추정).

12.곱하면 하루 8만 8,000엔에서 10만 5,000엔, 월 228만에서 273만 엔이다. 이제 임대료를 얹는다. 니혼바시·교바시·야에스 오피스 평균 임대료가 2026년 6월 평당 5만 4,480엔이었고 전월보다 8.6% 올랐다. 1층 노면은 그 위에 선다. 평당 6만에서 8만 엔으로 보고 실내 18석에 필요한 20평을 곱하면 월 120만에서 160만 엔(추정).

13.음식업에서 임대료가 매출의 10~15%를 넘으면 위험하다는 게 통상 기준인데, 이 계산은 44%에서 70%가 나온다. 잔으로는 이 주소를 못 낸다. 그래서 다른 다리가 붙는다. 개별 포장 허브티 450엔, 12개입 2,900엔, 와한차이 잎 100g 2,900엔, 기프트박스 3,000엔. 물판은 좌석에 안 묶이고 회전율을 안 탄다. 하루 열 명이 12개입 하나씩 사 가면 월 75만 엔.

14.홀세일 브랜드가 처음 내는 직영점은 보통 쇼룸이다. 70곳에 차를 대는 회사에게 이 28석은 매출 단위가 아니라 거래처가 실물을 보러 오는 자리. 정작 이 그림을 만든 건 임대인 쪽이다. 헤이와부동산은 이 건물의 소유주이면서 거리를 만들려는 시행사이고, 원하는 업종을 넣으려고 조건을 무르게 쓰는 일이 이런 판에서는 드물지 않다(추정). 브랜드는 얼굴을 얻고 시행사는 낮의 사람을 얻는다. 양쪽 다 이 매장의 손익계산서로 판단하지 않는다.

15.전국 70곳에 차를 대던 회사가 도쿄 증권가 1층에 28석짜리 첫 매장을 열면서 메뉴판에서 카페인을 전부 뺐다. 숫자로는 잔이 만드는 월매출 228만~273만 엔에 1층 노면 임대료 120만~160만 엔인데, 그 격차를 봉지와 쇼룸 효과가 메우는 구조다. 국내에 옮기면 잔이 아니라 봉지에서 먼저 걸린다. 자기가 블렌딩한 차를 매장에서 팔려면 즉석판매제조·가공업이나 식품제조·가공업 영업신고가 따로 붙고, 한방 소재를 넣는 순간 「식품의 기준 및 규격」이 정한 식품원료 목록에 그 원료가 올라 있는지부터 봐야 한다. 한약재 상당수는 식품에 못 쓴다. 레시피를 짜기 전에 원료 목록을 여는 편이 싸다.