同じ18室で単価を二倍にした、MUJI BASE KYOTO kiyomizu

清水寺の坂の下で40年以上営業してきた安い宿があった。カプセルと二段ベッドの和室が混ざっていて、一人あたり4千円台で売られていた。その建物が去る5月、同じ18室のまま再び開いた。今度は1泊2万600円から。外の殻もそのまま、客室数もそのままである。変わったのは一部屋に何人を入れるか、その一つだ。リテールのブランドが初めて自ら運営の席に立った都市型の宿であり、開業の26日後に日本の宿泊の規制が丸ごと変わった。

1.2026年5月20日、京都市東山区清水4丁目171番地。40年以上営業してきた「アメニティーホテル京都」がMUJI BASE KYOTO kiyomizuという名前で再び開いた。客室18室、料金は1泊1室2万600円から。運営の主体は無印良品を回す良品計画である。

2.リノベーション前のこの建物の料金が予約のプラットフォームにまだ残っている。スタンダード1室8,750円、ファミリールーム1室1万1,070円。2人で入れば一人あたり4,380円だった。客室のタイプはカプセルと二段ベッドを入れた和室、一般の和室。同じ18室を人数で割って売っていた宿だという意味だ。

昼は世界で最も混む坂 · 清水寺の参道。この宿はバス停「清水道」のすぐ隣、坂が始まる場所にある。ⓒ Mapple — 昼は世界で最も混む坂清水寺の参道。この宿はバス停「清水道」のすぐ隣、坂が始まる場所にある。ⓒ Mapple

3.今の客室は四タイプだ。ダブル18.1〜18.8㎡、ツイン25.6㎡、浴槽の付いたツイン29.8〜30.9㎡、そしてダブルベッドを四つ入れたファミリールーム53㎡。客室数がそのままでこうした面積表が出るということは、部屋を割ったり合わせたりせずに定員だけを下げたということだ。壁には触れていない。ベッドの配置と価格表に触れた。

25.6㎡、3人まで · ツインは二段ベッドとデイベッドの構成。同じ二段ベッドがリノベーション前には一人あたり4千円台の根拠であり、今は1室2万円台の構成要素である。ⓒ 良品計画 / MUJI STAY — 25.6㎡、3人までツインは二段ベッドとデイベッドの構成。同じ二段ベッドがリノベーション前には一人あたり4千円台の根拠であり、今は1室2万円台の構成要素である。ⓒ 良品計画 / MUJI STAY

4.部屋の中に入った物の一覧が、この宿の性格を語る。全客室にミニシンクと冷蔵庫、電気ポット、食器があり、三タイプには電子レンジが付く。2階のユーティリティルームには洗濯機と乾燥機(各800円、キャッシュレス専用)、浄水器、製氷機。ホテルの客室ではなく、台所の付いたワンルームの一覧だ。

5.1階は丸ごと他人に渡した。1952年創業の京都のロースター小川珈琲の新規店舗が入り、営業時間は午前8時から午後8時までである。朝8時に扉を開けるコーヒー店が建物の中にあれば、豆を焙煎する匂いが階段を伝って上がってくる。朝食を自分でつくらず、匂いと朝食のメニューを同時に賃借人から買ってくる構造だ。

1階は賃借人へ · 1952年創業の京都のロースター小川珈琲の新規店舗。午前8時から午後8時まで営業、宿泊客専用の朝食は事前予約制の2,500円である。ⓒ 小川珈琲 — 1階は賃借人へ1952年創業の京都のロースター小川珈琲の新規店舗。午前8時から午後8時まで営業、宿泊客専用の朝食は事前予約制の2,500円である。ⓒ 小川珈琲

6.ここから運営と収益だ。市場の基準線から敷く。京都市観光協会の集計で2026年4月の市内の主要ホテル117か所(1万8,759室)のADRは3万1,296円、2014年の集計開始以来の最高値である。同じ月の客室稼働率は85.1%で前年比4.8ポイントの下落、RevPARは2万6,633円で3.6%下がった。単価は上がるのに稼働率が落ちる市場だ。

7.この宿の数字を載せてみる。以下の料金、稼働率、売上は推定であり、運営会社の公表値ではない。公表された最低価の2万600円に繁忙期の変動を考えて実質のADRを2万4,000円、開業初年の稼働率を市内の平均より下げて80%と見ればRevPARは1万9,200円。18室の基準で年間の客室売上はおよそ1億2,600万円、韓国の金で12億ウォン前後になる(100円 = 950ウォンと仮定)。客室一つが年に700万円をくわえる。

単価を二倍に上げるということ同じ殻、同じ客室数で1室の料金だけを差し替えた。ただし入った市場は、単価が上がる代わりに稼働率が落ちている。売上の数値はすべて推定である。

8.面積あたりに換算してみる。公開された客室の面積をタイプごとに合わせると、純粋な客室だけで450㎡前後だ。ここに廊下、階段、共用部と1階のカフェを載せれば延床面積は800㎡、およそ242坪と置ける(推定)。先の客室売上をこの面積で割ると坪あたり年495万ウォン、月41万ウォン。都心の小型宿泊がリテールの賃借人と同じリングに上がれる区間が、だいたいここである。

29.8〜30.9㎡、浴槽の付いたツイン · 同じ18室の中で面積と設備によって等級を広げる。四タイプの面積の差が料金の幅をつくる。ⓒ 良品計画 / MUJI STAY — 29.8〜30.9㎡、浴槽の付いたツイン同じ18室の中で面積と設備によって等級を広げる。四タイプの面積の差が料金の幅をつくる。ⓒ 良品計画 / MUJI STAY

9.客室の外で歩く金はすべて単品で値が付いている。宿泊客専用の朝食2,500円(事前予約制)、朝5時40分に出発する朝の清水散歩1,500円、11時のレイトチェックアウト一人2,200円、洗濯と乾燥が各800円。付帯率を朝食40%、ツアー10%ほどと置けば年1,300万円前後、客室売上の10%あまりだ(推定)。そして1階の物販コーナーでは日焼け止め、マスク、靴下、タオル、スーツケースが売られる。

10.人は最小限だけ立てる。チェックインはフロントのタブレットのセルフ端末で行い、受付の時間は15時から24時まで、24時以降は玄関が施錠されインターホンで開ける。門限はない。18室に必要な人員はフロントとハウスキーピングを合わせて6〜8人ほどと推定され、売上に対する人件費は17%前後。ここに京都市の宿泊税が載る。2026年3月の改定で一人1泊400円になり、2人1室なら一晩で800円が税である。改定前は200円だった。

厨房なしに客室外の売上をつくる方法朝食、ツアー、レイトチェックアウト、洗濯まですべて単品で値を付けた。F&Bは1階の賃借人へ渡し、ブランドがもともと売っていた物を1階で売る。

11.このブランドの家具と収納をすでに家へ入れている人が世界に数千万人いる。彼らにとってこの部屋は新しい経験ではなく、すでに知っているものの完成版だ。店舗は物を売るために部屋を真似るが、ここでは部屋が料金を取りながらショールームの役目まで果たす。1階の物販コーナーは、その循環を目に見えるようにした装置である。

21時から24時まで、茶が無料のラウンジ · 1階のカフェの空間が夜には宿泊客専用のラウンジに変わる。同じ面積を時間帯で二度使う構成だ。ⓒ 良品計画 / MUJI STAY — 21時から24時まで、茶が無料のラウンジ1階のカフェの空間が夜には宿泊客専用のラウンジに変わる。同じ面積を時間帯で二度使う構成だ。ⓒ 良品計画 / MUJI STAY

12.二つ目は時間帯である。参道で歩く速さを前の人が決めてくれる時間は昼で、この宿が売るプログラムは朝5時40分に出発する。金継ぎ、古い茶屋、朝の銭湯まで九つの地域の体験を地図で束ねて部屋に入れてある。昼が混むほど早朝の値が上がるという計算であり、その計算は徒歩圏に住む人だけができる。

53㎡、ダブルベッド4台 · いちばん大きな部屋は4人用のファミリールーム。定員を下げた他の部屋と違い、ここでは面積で人数を受ける。ⓒ Liniere — 53㎡、ダブルベッド4台いちばん大きな部屋は4人用のファミリールーム。定員を下げた他の部屋と違い、ここでは面積で人数を受ける。ⓒ Liniere

13.経歴を見れば今回が三つ目の段階である。1段階は2019年4月に開いた79室の東京・銀座のホテルだが、ブランドはコンセプトと内装の監修だけを担い、企画、設計、運営、経営は専門の運営会社UDSが行った。2段階が2023年8月、千葉・鴨川の築100年の古民家(延床面積156㎡、最大5人、2泊3日5万5,000円)で始まった地方の一棟貸しのシリーズで、豊島と老川を経て四か所。今回の京都が五つ目であり初の都市型・客室単位で、初めてブランドの会社が自ら運営者として名を載せた。

1号は田舎の古民家一棟だった · 2023年8月の千葉・鴨川、築100年の古民家156㎡を丸ごと貸す方式。2泊3日5万5,000円。ⓒ Time Out — 1号は田舎の古民家一棟だった2023年8月の千葉・鴨川、築100年の古民家156㎡を丸ごと貸す方式。2泊3日5万5,000円。ⓒ Time Out

銀座の79室は他人が運営した · 2019年4月開業。ブランドはコンセプトと内装の監修、運営と経営は専門の運営会社が担った。今回の京都と分かれる地点である。ⓒ UDS — 銀座の79室は他人が運営した2019年4月開業。ブランドはコンセプトと内装の監修、運営と経営は専門の運営会社が担った。今回の京都と分かれる地点である。ⓒ UDS

14.タイミングが転換だ。開業の26日後である2026年6月15日、改正された旅館業法が施行された。ホテル営業10室、旅館営業5室だった最低の客室数の基準が廃止されて1室から営業ができるようになり、事故の際におよそ10分以内に職員が到着する態勢とビデオによる本人確認を条件に玄関帳場を置かなくてもよくなった。1室の最低の床面積は7㎡(ベッドを置けば9㎡)。京都で2026年に開業予定の39か所は平均12室である。市場の全体が「もっと小さく、人なしで」へ傾いた。

朝8時に開ける1階 · 宿泊客の朝食と街の客を同じ客場で受ける。18室の宿が朝の売上を確保する最も安い方法である。ⓒ 小川珈琲 — 朝8時に開ける1階宿泊客の朝食と街の客を同じ客場で受ける。18室の宿が朝の売上を確保する最も安い方法である。ⓒ 小川珈琲

15.その流れの中でこの宿が選んだ方向は正反対に近い。チェックインはタブレットへ渡したが、実際に金を取るプログラムは早朝に人が先頭に立って歩くことだ。危うさも同じ場所にある。18室は一部屋が空けば稼働率が5.6ポイントずつ揺れ、京都は今、稼働率が落ちる局面である。単価を二倍に上げた決定は稼働率が耐えてくれるときだけ正しい決定として残る。

すでに知っているものの完成版 · 家に同じ家具を入れている人にとって、この部屋は新しい経験ではない。ベッドと収納、照明まで店舗の陳列棚で見ていた組み合わせそのままだ。ⓒ 良品計画 / MUJI STAY — すでに知っているものの完成版家に同じ家具を入れている人にとって、この部屋は新しい経験ではない。ベッドと収納、照明まで店舗の陳列棚で見ていた組み合わせそのままだ。ⓒ 良品計画 / MUJI STAY

まとめ

こうなる。40年の安い宿を壁一枚触れずに、客室数も18室のまま置いて、一部屋に入れる人数だけを下げ、一人あたり4,380円の部屋を1室2万600円の部屋へ差し替えた。朝食と朝の散歩と洗濯まですべて単品で値を付け、F&Bは1階の賃借人へ渡した。数字を一つだけ残すなら客室一つが年700万円、坪あたり年495万ウォン(推定)である。同じ手術を韓国でやろうとする人がまずぶつかるのは料金表ではなく登記簿と図面だ。40年の建物の客室を減らして単価を上げること自体は申告の事項ではないが、その建物の用途がすでに宿泊施設でなければ用途の変更で駐車台数の算定と浄化槽の容量が先に引っかかり、大規模な修繕を伴えば消防と避難の規定が現行の基準で遡って適用される。日本が今回、最低の客室数をなくしてフロントを条件付きで解いたのとは違い、韓国での小型宿泊の隘路は依然として面積と設備の側にある。