40년 된 저가 숙소를 객실 수 그대로 두고 단가만 두 배로 올렸다

기요미즈데라(清水寺) 언덕 아래에서 40년 넘게 영업하던 저가 숙소가 있었다. 캡슐과 2단침대 화실이 섞여 있었고, 1인당 4천 엔대에 팔렸다. 그 건물이 지난 5월, 같은 18실 그대로 다시 열었다. 이번엔 1박 2만 600엔부터. 껍데기도 그대로, 객실 수도 그대로다. 바뀐 건 한 방에 몇 명을 넣느냐, 그 하나다. 리테일 브랜드가 처음으로 직접 운영대에 선 도시형 숙소이고, 개업 26일 뒤 일본의 숙박 규제가 통째로 바뀌었다.

1.2026년 5월 20일, 교토시 히가시야마구(東山区) 기요미즈 4초메 171번지. 40년 넘게 영업해온 '아메니티호텔 교토(アメニティーホテル京都)'가 MUJI BASE KYOTO kiyomizu라는 이름으로 다시 열었다. 객실 18실, 요금은 1박 1실 2만 600엔부터. 운영 주체는 무인양품(無印良品)을 굴리는 료힌케이카쿠(良品計画)다.

2.리노베이션 전 이 건물의 요금이 예약 플랫폼에 아직 남아 있다. 스탠다드 1실 8,750엔, 패밀리룸 1실 1만 1,070엔. 2인이 들면 1인당 4,380엔이었다. 객실 타입은 캡슐과 2단침대를 넣은 화실, 일반 화실. 같은 18실을 사람 수로 쪼개 팔던 숙소였다는 뜻이다.

낮에는 세계에서 가장 붐비는 언덕 · 기요미즈데라 참배길. 이 숙소는 버스정류장 '기요미즈미치(清水道)' 바로 옆, 언덕이 시작되는 자리에 있다. ⓒ Mapple — 낮에는 세계에서 가장 붐비는 언덕기요미즈데라 참배길. 이 숙소는 버스정류장 '기요미즈미치(清水道)' 바로 옆, 언덕이 시작되는 자리에 있다. ⓒ Mapple

3.지금의 객실은 네 타입이다. 더블 18.1~18.8㎡, 트윈 25.6㎡, 욕조가 붙은 트윈 29.8~30.9㎡, 그리고 더블베드 네 개를 넣은 패밀리룸 53㎡. 객실 수가 그대로인데 이런 면적표가 나온다는 건, 방을 쪼개거나 합치지 않고 정원만 내렸다는 얘기다. 벽은 안 건드렸다. 침대 배치와 가격표를 건드렸다.

25.6㎡, 3인까지 · 트윈은 2단침대와 데이베드 구성. 같은 2단침대가 리노베이션 전에는 1인당 4천 엔대의 근거였고, 지금은 1실 2만 엔대의 구성 요소다. ⓒ 良品計画 / MUJI STAY — 25.6㎡, 3인까지트윈은 2단침대와 데이베드 구성. 같은 2단침대가 리노베이션 전에는 1인당 4천 엔대의 근거였고, 지금은 1실 2만 엔대의 구성 요소다. ⓒ 良品計画 / MUJI STAY

4.방 안에 들어간 물건 목록이 이 숙소의 성격을 말한다. 전 객실에 미니 싱크와 냉장고, 전기포트, 식기가 있고 세 타입에는 전자레인지가 붙는다. 2층 유틸리티룸에는 세탁기와 건조기(각 800엔, 캐시리스 전용), 정수기, 제빙기. 호텔 객실이 아니라 주방이 딸린 원룸의 목록이다.

5.1층은 통째로 남에게 줬다. 1952년 창업한 교토 로스터 오가와커피(小川珈琲)의 신규 점포가 들어왔고, 영업시간은 오전 8시부터 오후 8시까지다. 아침 8시에 문을 여는 커피집이 건물 안에 있으면 원두 볶는 냄새가 계단을 타고 위로 올라온다. 조식을 직접 만들지 않고 향과 조식 메뉴를 동시에 임차인에게서 사 오는 구조다.

1층은 임차인에게 · 1952년 창업한 교토 로스터 오가와커피의 신규 점포. 오전 8시~오후 8시 영업, 투숙객 전용 조식은 사전 예약제 2,500엔이다. ⓒ 小川珈琲 — 1층은 임차인에게1952년 창업한 교토 로스터 오가와커피의 신규 점포. 오전 8시~오후 8시 영업, 투숙객 전용 조식은 사전 예약제 2,500엔이다. ⓒ 小川珈琲

6.여기서부터 운영과 수익이다. 시장 기준선부터 깔자. 교토시관광협회(京都市観光協会) 집계로 2026년 4월 시내 주요 호텔 117곳(1만 8,759실)의 ADR은 3만 1,296엔, 2014년 집계 이래 최고치다. 같은 달 객실가동률은 85.1%로 전년 대비 4.8%p 하락했고, RevPAR은 2만 6,633엔으로 3.6% 내렸다. 단가는 오르는데 가동률이 빠지는 시장.

7.이 숙소의 숫자를 얹어 본다. 이하 요금·가동률·매출은 추정이며 운영사 공표치가 아니다. 공표 최저가 2만 600엔에 성수기 변동을 생각해 실질 ADR을 2만 4,000엔, 개업 첫해 가동률을 시내 평균보다 낮춰 80%로 보면 RevPAR 1만 9,200엔. 18실 기준 연 객실매출 약 1억 2,600만 엔, 우리 돈 12억원 안팎이다(100엔=950원 가정). 객실 하나가 연 700만 엔을 번다.

단가를 두 배로 올린다는 것같은 껍데기, 같은 객실 수에서 1실 요금만 갈아 끼웠다. 다만 들어간 시장은 단가가 오르는 대신 가동률이 빠지고 있다. 매출 수치는 전부 추정이다.

8.면적당으로 환산해 보자. 공개된 객실 면적을 타입별로 합치면 순수 객실만 450㎡ 안팎이다. 여기에 복도·계단·공용부와 1층 카페를 얹으면 연면적은 800㎡, 약 242평으로 잡힌다(추정). 앞의 객실매출을 이 면적으로 나누면 평당 연 495만원, 월 41만원. 도심 소형 숙박이 리테일 임차인과 같은 링에 오를 수 있는 구간이 대략 여기다.

29.8~30.9㎡ · 욕조 딸린 트윈 · 같은 18실 안에서 면적과 설비로 등급을 벌린다. 네 타입의 면적 차이가 요금 폭을 만든다. ⓒ 良品計画 / MUJI STAY — 29.8~30.9㎡ · 욕조 딸린 트윈같은 18실 안에서 면적과 설비로 등급을 벌린다. 네 타입의 면적 차이가 요금 폭을 만든다. ⓒ 良品計画 / MUJI STAY

9.객실 밖에서 걷는 돈은 전부 단품으로 값이 붙어 있다. 투숙객 전용 조식 2,500엔(사전 예약제), 새벽 5시 40분에 출발하는 아침 기요미즈 산책 1,500엔, 11시 레이트 체크아웃 1인 2,200엔, 세탁·건조 각 800엔. 부착률을 조식 40%·투어 10% 정도로 잡으면 연 1,300만 엔 안팎, 객실매출의 10% 남짓이다(추정). 그리고 1층 물판 코너에서는 자외선차단제·마스크·양말·타월·캐리어가 팔린다.

10.사람은 최소한만 세운다. 체크인은 프론트의 태블릿 셀프 단말로 하고 접수 시간은 15시부터 자정까지, 자정 이후에는 현관이 잠기고 인터폰으로 연다. 통금은 없다. 18실에 필요한 인력은 프론트와 하우스키핑을 합쳐 6~8명 선으로 추정되고, 매출 대비 인건비는 17% 안팎. 여기에 교토시 숙박세가 얹힌다. 2026년 3월 개정으로 1인 1박 400엔이 됐고, 2인 1실이면 하룻밤 800엔이 세금이다. 개정 전에는 200엔.

주방 없이 객실 밖 매출을 만드는 법조식·투어·레이트 체크아웃·세탁까지 전부 단품으로 값을 붙였다. F&B는 1층 임차인에게 넘기고, 브랜드가 원래 팔던 물건을 1층에서 판다.

11.이 브랜드의 가구와 수납을 이미 집에 들여놓은 사람이 세계에 수천만 명이다. 그들에게 이 방은 새로운 경험이 아니라 이미 아는 것의 완성판이다. 매장은 물건을 팔려고 방을 흉내 내지만, 여기서는 방이 요금을 받으면서 쇼룸 노릇까지 한다. 1층 물판 코너는 그 순환을 눈에 보이게 만든 장치다.

21시부터 자정까지, 차가 무료인 라운지 · 1층 카페 공간이 밤에는 투숙객 전용 라운지로 바뀐다. 같은 면적을 시간대로 두 번 쓰는 구성이다. ⓒ 良品計画 / MUJI STAY — 21시부터 자정까지, 차가 무료인 라운지1층 카페 공간이 밤에는 투숙객 전용 라운지로 바뀐다. 같은 면적을 시간대로 두 번 쓰는 구성이다. ⓒ 良品計画 / MUJI STAY

12.두 번째는 시간대다. 참배길에서 걷는 속도를 앞사람이 정해 주는 시간은 낮이고, 이 숙소가 파는 프로그램은 새벽 5시 40분에 출발한다. 킨츠기(金継ぎ), 오래된 찻집, 아침 목욕탕까지 아홉 개의 지역 체험을 지도로 묶어 방에 넣어 뒀다. 낮이 붐빌수록 새벽의 값이 올라간다는 계산이고, 그 계산은 도보권에 사는 사람만 할 수 있다.

53㎡ · 더블베드 4개 · 가장 큰 방은 4인용 패밀리룸. 정원을 내린 다른 방들과 달리, 여기서는 면적으로 인원을 받는다. ⓒ Liniere — 53㎡ · 더블베드 4개가장 큰 방은 4인용 패밀리룸. 정원을 내린 다른 방들과 달리, 여기서는 면적으로 인원을 받는다. ⓒ Liniere

13.계보를 보면 이번이 세 번째 단계다. 1단계는 2019년 4월 문을 연 79실짜리 도쿄 긴자의 호텔인데, 브랜드는 컨셉과 인테리어 감수만 맡았고 기획·설계·운영·경영은 전문 운영사 UDS가 했다. 2단계가 2023년 8월 지바 가모가와(鴨川)의 100년 된 고민가(연면적 156㎡, 최대 5인, 2박 3일 5만 5,000엔)로 시작한 지방 한 채 빌리기 시리즈, 데시마(豊島)와 오이카와(老川)를 거쳐 네 곳. 이번 교토가 다섯 번째이자 첫 도시형·객실 단위이고, 처음으로 브랜드 회사가 직접 운영자로 이름을 올렸다.

1호는 시골 고민가 한 채였다 · 2023년 8월 지바 가모가와, 100년 된 고민가 156㎡를 통째로 빌려주는 방식. 2박 3일 5만 5,000엔. ⓒ Time Out — 1호는 시골 고민가 한 채였다2023년 8월 지바 가모가와, 100년 된 고민가 156㎡를 통째로 빌려주는 방식. 2박 3일 5만 5,000엔. ⓒ Time Out

긴자 79실은 남이 운영했다 · 2019년 4월 개업. 브랜드는 컨셉과 인테리어 감수, 운영과 경영은 전문 운영사가 맡았다. 이번 교토와 갈리는 지점이다. ⓒ UDS — 긴자 79실은 남이 운영했다2019년 4월 개업. 브랜드는 컨셉과 인테리어 감수, 운영과 경영은 전문 운영사가 맡았다. 이번 교토와 갈리는 지점이다. ⓒ UDS

14.타이밍이 반전이다. 개업 26일 뒤인 2026년 6월 15일, 개정 여관업법(旅館業法)이 시행됐다. 호텔영업 10실·여관영업 5실이던 최저 객실 수 기준이 폐지돼 1실부터 영업이 가능해졌고, 사고 시 약 10분 내 직원이 도착하는 태세와 비디오 본인확인을 조건으로 프론트를 두지 않아도 된다. 1실 최저 바닥면적은 7㎡(침대를 놓으면 9㎡). 교토의 2026년 개업 예정 39곳은 평균 12실이다. 시장 전체가 '더 작게, 사람 없이'로 기울었다.

아침 8시에 여는 1층 · 투숙객 조식과 동네 손님을 같은 객장에서 받는다. 18실짜리 숙소가 아침 매출을 확보하는 가장 싼 방법이다. ⓒ 小川珈琲 — 아침 8시에 여는 1층투숙객 조식과 동네 손님을 같은 객장에서 받는다. 18실짜리 숙소가 아침 매출을 확보하는 가장 싼 방법이다. ⓒ 小川珈琲

15.그 흐름 안에서 이 숙소가 택한 방향은 정반대에 가깝다. 체크인은 태블릿에 넘겼지만, 정작 돈을 받는 프로그램은 새벽에 사람이 앞장서서 걷는 일이다. 위험도 같은 자리에 있다. 18실은 한 방이 비면 가동률이 5.6%p씩 흔들리고, 교토는 지금 가동률이 빠지는 국면이다. 단가를 두 배로 올린 결정은 가동률이 버텨줄 때만 옳은 결정으로 남는다.

이미 아는 것의 완성판 · 집에 같은 가구를 들여놓은 사람에게 이 방은 새로운 경험이 아니다. 침대와 수납, 조명까지 매장 진열대에서 보던 조합 그대로다. ⓒ 良品計画 / MUJI STAY — 이미 아는 것의 완성판집에 같은 가구를 들여놓은 사람에게 이 방은 새로운 경험이 아니다. 침대와 수납, 조명까지 매장 진열대에서 보던 조합 그대로다. ⓒ 良品計画 / MUJI STAY

요약

40년 된 저가 숙소를 벽 한 장 건드리지 않고, 객실 수도 18실 그대로 둔 채, 한 방에 넣는 사람 수만 내려 1인당 4,380엔짜리 방을 1실 2만 600엔짜리 방으로 갈아 끼웠다. 조식과 아침 산책과 세탁까지 전부 단품으로 값을 붙였고, F&B는 1층 임차인에게 넘겼다. 남는 숫자는 객실 하나가 연 700만 엔, 평당 연 495만원(추정)이다. 같은 수술을 국내에서 하려면 요금표가 아니라 등기부와 도면에서 먼저 걸린다. 40년 된 건물의 객실을 줄여 단가를 올리는 일 자체는 신고 사항이 아니지만, 그 건물의 용도가 이미 숙박시설이 아니면 용도변경에서 주차 대수 산정과 정화조 용량이 먼저 걸리고, 대수선을 동반하면 소방·피난 규정이 현행 기준으로 소급된다. 일본이 이번에 최저 객실 수를 없애고 프론트를 조건부로 풀어준 것과 달리, 국내에서 소형 숙박의 병목은 여전히 면적과 설비 쪽에 있다.