スペイン北部の海辺の町で、40年以上閉じていた劇場が今月ホテルとして開き直した。客席の傾斜を取り払った場所がロビーになり、客室の等級名は座席表からそのまま持ってきた。復原にかかった金が2,000万ユーロ、看板はヒルトンのソフトブランドを借りた。ところがこの町の2月の客室単価は8月の40%である。
1.2026年7月8日、スペインのサンセバスティアン(San Sebastián)、ウルビエタ通り(Calle Urbieta)61番地。1914年に開いた劇場兼映画館Palacio Bellas Artesが、客室81室の四つ星ホテルに変わった。上映館が閉じた年が1982年なので、空のまま過ごした時間が40年を超える。事業主体はこの町の会社SADE、投資額2,000万ユーロ、運営の看板はCurio Collection by Hilton。
2.元の設計者はラモン・コルタサル(Ramón Cortázar)、この地域の近代建築の文法をつくった人である。復原設計はイグナシオ・ケマダ(Ignacio Quemada)が担い、市が許可を出した2021年から工事が4年以上続いた。崩れていたドームを積み直し、ファサードに手を入れた。許認可図面の客室は92室だったが最終的に81室へ減り、その間に地中熱と空気熱と太陽光が設備の一覧に入った。
3.平面でまず目に引っかかるのは床。劇場の客席は舞台のほうへ傾いており、その傾斜を取り払って平らにした場所が今のロビーである。客室の等級名も座席表から持ってきた。全層に敷いたGallery、上の二層を使うAmphitheatre、バルコニーの付く30㎡のGrand Stalls、40㎡のFront BoxとCorner Box、ドームの真下に57㎡のテラスを付けたCupula Suite。座席の等級が客室の等級になった。
4.大空間を客室に切ると、ユニットの反復が崩れる。劇場は柱を可能なかぎり減らして建てた建物なので窓の位置が階ごとにずれ、だから部屋ごとに平面が違う。判で押したような客室を40室つくる新築と比べて工事費が跳ねる場所であり、同時にソフトブランドが売る品物ができる場所でもある。
5.レストランLotuはベルベットのカーテンの裏にある。ロビー階に製パン室を別に置き、パンとペイストリーを毎日焼く。朝のその香りは原価表には載らず、レビューにだけ載る。部屋には絵が一点ずつ掛かる。バスクの作家ランデル・アンドネギ(Lander Andonegi)が81点を新たにつくって一部屋にひとつずつ入れ、連作の題が「Creation: Light, Movement and Gaze」。
6.ここから数字。基準線から敷けば、バスク統計局Eustatの集計で2026年2月のサンセバスティアンの平均客室単価は96.0ユーロ、同じ月のギプスコア(Gipuzkoa)の客室基準の稼働率が53.4%だった。2025年8月にはサンセバスティアンの単価が238.1ユーロ、バスク全域の稼働率が86%。RevPARに移せば2月51ユーロ対8月205ユーロ。四倍である。
7.以下の料金と稼働率、売上はすべて推定であり、運営会社の公表値ではない。町の最上段に立つ四つ星なので、年平均の単価を250ユーロ、開業1年目の稼働率を62%と置けばRevPARは155ユーロ。81室がつくる客室の年売上が458万ユーロ、韓国の金で78億ウォン前後になる(1ユーロ1,700ウォンの仮定)。客室ひとつが一か月に800万ウォンを担ぐという計算。
8.客室以外の側には名前をひとつ掛けた。Lotuの厨房をアンドニ・ルイス・アドゥリス(Andoni Luis Aduriz)が担う。ミシュラン二つ星のMugaritzを長く回してきた人が、20世紀の古典料理を書き直す場所である。都心の四つ星の飲食比率を25~30%と置けば、総売上630万ユーロに飲食が175万ユーロほど付く(推定)。等級の高いホテルなら婚礼と企業宴会がつくったはずの場所を、ここではシェフの名と製パン室が代わりに担う。
9.流通で計算が割れる。Curioは加盟金7万5,000ドルに客室総売上の4%をロイヤルティとして取り、予約・マーケティング・ロイヤルティプログラムの分担金を載せると実負担が10%前後と知られる。458万ユーロ基準で年46万ユーロ。その代わりホテル9,200軒と会員2億5,000万人が掛かる予約網に乗る。不等号をひっくり返してみると、OTA手数料を17%と置くときOTA依存度が59%を超えるホテルはソフトブランドのほうが安い。看板を借りるか独立で行くかは、好みではなくこの一行で決まる。
10.投資の側を見ると、2,000万ユーロを81室で割って客室あたり24万7,000ユーロ。韓国の金で4億2,000万ウォンであり、国内の新築ビジネスホテルの客室あたり事業費をはるかに超える。ヘリテージの復原はもともとこの場所で値を払う。GOPマージン35%を載せて年220万ユーロが残ると見れば単純回収に9年(推定)、季節差がつくる冬の赤字の区間はその中にすでに入っている。
11.なぜ売れるのか。この町は9月18日から26日まで第74回サンセバスティアン国際映画祭を開く。人口19万の町が世界のA級映画祭を回し、美食でも名が付いている。その町で、かつての映画館という履歴は料金表にそのまま載る。Curioというソフトブランドが売るのはそもそもブランドの均質さではなく品物の個別性であり、ここでは40年閉じていたスクリーンがその個別性の材料になる。
12.二つめの理由は部屋である。81室がすべて違い、絵もすべて違う。チェーンホテルが均質さで信用を買う場所で、こちらは不均質さを売る。次に来れば違う部屋に泊まるという事実そのものが再訪の理由になるのだが、これは新築の判で押したような客室が絶対につくれない種類の反復需要である。
13.ここまでが明るい側で、この復原の履歴はきれいではない。所有者の側は長く解体を望み、市が建物にかぶせた保存規定のせいで使えないとして1,370万ユーロの損害賠償を請求したが敗訴した。今の復原案は、その訴訟が終わったあとに出てきた絵である。
14.遺産団体のHispania Nostraはこの計画を「偽装解体」と呼び、元の構造の20%しか残らないと主張した。昨年の映画祭の開幕式で司会者がこの劇場は観光の宿になるところだと冗談を言うと、客席の反応が拍手と沈黙に割れたと現地の媒体は伝える。同じ時期にこの町の住宅価格は㎡あたり5,554ユーロで最高値を打った。物語が料金をつくるという文には、その物語の原本を消した場所から料金が出てくるという事実が裏に付いている。
まとめ
40年閉じていた1914年の劇場が81室のホテルとして開き直し、座席の等級がそのまま客室の等級になった。数字をひとつだけ残せば、この町のRevPARが2月51ユーロ、8月205ユーロ。四倍の谷を十二か月の固定費で渡るのがこの事業の本体であり、客室あたり4億2,000万ウォンを焚いた回収計画がその上に載っている。同じことを韓国でやろうとする側が最初に会うのは、意外にも許認可ではない。建築法施行令第14条の施設群を見ると、公演場が属する文化及び集会施設群が宿泊施設の属する営業施設群より上にあるので、劇場をホテルに変えるのは許可ではなく届出の対象である。関門はそのあとに並ぶ。宿泊施設として使う階の床面積の合計が600㎡を超えればスプリンクラーが全面で付いてきて、駐車台数と浄化槽の容量は新しい用途で計算し直され、営業は公衆衛生管理法の宿泊業の届出か観光振興法のホテル業の登録を経なければならない。何より大空間に階を挟んで部屋を切る瞬間に構造補強が始まるのだが、劇場の転用の工事費が新築を超える理由のほとんどがそこから出てくる。図面より構造技術士が先に来る種目である。