1983년 모텔을 29실로 고쳤다, 그런데 1년의 절반은 문을 닫는다

マンハッタンから東へ3時間、ロングアイランドが尽きるモントークに、客室29室のホテルが5月に開業した。客室料金は295ドルから始まり、真夏には995ドルまで上がる。そしてこの町には、1月は誰も来ない。

1.Hotel Corduroyが5月8日に開業した。ニューヨーク州モントーク、West Lake Drive 540番地、客室29室。1983年に建てられたモーテルSunset Montaukをオーナーが買い取り、名前も中身も入れ替えた。所有はBlue Flag Capital、運営はCollared Martin Hospitality。

2.モントークはロングアイランドの東端にある。ニューヨークの富裕層が夏を過ごすハンプトンズのなかでも最も遠い場所で、夏の3か月に人が集まり、あとは静かになる。この地域の短期賃貸物件の8月の平均売上は41,766ドル、1月は1,868ドル。22倍。

ホテルはこの水辺にある · モントーク・インレット。ホテルが建つWest Lake Driveは海側ではなく湖側の道路だ。ⓒDon Ramey Logan / Wikimedia Commons — ホテルはこの水辺にあるモントーク・インレット。ホテルが建つWest Lake Driveは海側ではなく湖側の道路だ。ⓒDon Ramey Logan / Wikimedia Commons

3.設計はWorkshop/APDが担当した。1983年に建てられた3棟を取り壊していない。ボリュームと佇まいはそのままに、動線とスケール、客が動く順序だけを手直ししたと同社は説明する。客室が屋外の通路に直接面するアメリカのモーテルの典型的な配置で、そのためロビーは小さく、廊下は短い。

スパンの寸法は1983年のもの · 客室一つひとつの幅と奥行きはモーテル時代に決まった値だ。その寸法が料金帯の下限をつくる。ⓒHotel Corduroy / Travel + Leisure — スパンの寸法は1983年のもの客室一つひとつの幅と奥行きはモーテル時代に決まった値だ。その寸法が料金帯の下限をつくる。ⓒHotel Corduroy / Travel + Leisure

4.この配置は、新築ホテルが金をかけても手に入らないものをすでに持っている。3棟のあいだに残る中庭、客室ごとに付く屋外の出入口、余裕のある駐車場、そして徒歩100ヤードの浜辺。ホテルは中庭の芝生にファイヤーピットを置き、夏のあいだリテールのポップアップとブランドイベントを回すことにした。売り物になったのは客室のなかではなく、客室のあいだの空間だという。

徒歩100ヤード · サウスエジソン・ビーチ。宿泊客には専用区画と自転車、ビーチチェア、タオルが無料で付く。ⓒWikimedia Commons — 徒歩100ヤードサウスエジソン・ビーチ。宿泊客には専用区画と自転車、ビーチチェア、タオルが無料で付く。ⓒWikimedia Commons

5.部屋に入ると、壁は草を編んだ布で覆われ、家具はラタンで巻かれている。照明は船で使われていた形を借り、枕元にはカセットプレーヤーがBluetoothスピーカーと並ぶ。夏の午後4時ごろ、海風が中庭を抜けると塩気が網戸に引っかかり、その湿りが草の繊維とラタンに長く残る。どちらの素材も湿気に強くはない。4か月売って閉めるホテルだから保つのであって、通年で回すホテルなら3年で張り替えることになる素材だ。

Sounder Ocean King · 壁は草を編んだ布、家具はラタン。湿気に強い組み合わせではない。ⓒHotel Corduroy — Sounder Ocean King壁は草を編んだ布、家具はラタン。湿気に強い組み合わせではない。ⓒHotel Corduroy

6.ここから先の売上と人員の数字は、会社が公表したものではなく本稿が置いた仮定である。公開されている値は三つだけ。客室29室、料金の下限295ドル、繁忙期995ドル。モントークの短期賃貸市場の平均客室単価が813ドルでニューヨーク州平均381ドルの2倍を超えるため、このホテルの夏の実質単価は900ドル前後とみる。

8か月分を4か月で稼ぐ季節市場のホテルは年間稼働率ではなく、夏の75日の稼働率で生きる。

7.客室あたり1億1,700万ウォンは、韓国の3つ星ホテルの3倍から4倍にあたる。客室単価13万ウォンに稼働率78%を乗せても、1室が1年に生むのは3,700万ウォン前後で止まるからだ。ただしモントークのその金は165日のうちに入りきらなければならない。365日で割ったRevPARは222ドルまで下がり、営業日だけで数えると491ドルに上がる。同じホテルの成績が、割る数によって2倍に振れる。

Beacon Queen · 三つのカテゴリーで最も小さい部屋。295ドルという下限はここから出る。ⓒMatt Kisiday / Condé Nast Traveler — Beacon Queen三つのカテゴリーで最も小さい部屋。295ドルという下限はここから出る。ⓒMatt Kisiday / Condé Nast Traveler

8.人の使い方は通年営業のホテルと同じではない。夏はフロントと客室整備、バー、リテールまで25人前後が入らないと29室が回らないが、11月にはその人数がゼロに近づく。季節ホテルの本当の原価は給与ではなく、毎年人を新しく採り、教え直す費用にある。モントークのように住宅が高い保養地では、従業員の寝床を用意することまで雇う側の負担に回ってくるという。

廊下ではなくリビング · モーテルにはなかった屋内の共用部を新たに設けた。夏の夜の滞在時間がここで伸びる。ⓒHotel Corduroy / Travel + Leisure — 廊下ではなくリビングモーテルにはなかった屋内の共用部を新たに設けた。夏の夜の滞在時間がここで伸びる。ⓒHotel Corduroy / Travel + Leisure

9.だから29室ひとつではこの事業は立たない。総支配人と料金管理、経理、保守、マーケティングを29室に乗せると、1室あたりの負担が持たなくなる。Blue Flag Capitalが選んだ答えは、同じ地域に資産を複数並べることだった。イーストエンド一帯だけでも、モントークのSunset MontaukとHaven Montauk、ノースフォークのGreenporter、グリーンポートのOyster Estate、そしてサグハーバーのBaron's Coveを握っている。

衛星は単独では立たない小さなホテルが成り立つ条件は、その地域にすでに大きなホテルがあるかどうかだ。

10.数字がその構造を示す。サグハーバーのBaron's Coveは6,650万ドルで取得され、67室のFaraway Sag Harborとして建て直されている最中で、改修資金として5,400万ドルを追加で借り入れた。1室あたりおよそ180万ドルの計算になる。一方29室のほうは3棟を残して中だけ変えたので、キーあたりの費用はその近くにも及ばない。

11.星付きホテルなら、この場所で宴会場やウェディング、ビュッフェが客室外売上をつくっていただろう。29室にそうした部屋はない。代わりにロビーの一角にFahertyのスナックと日焼け止め、衣料を売る売り場を置き、スタッフの制服もそのブランドが供給する。夏の4か月、芝生で回るポップアップとコラボレーションがF&Bの役を埋める構造で、ブランド側から見れば、繁忙期のモントークで客室29室と中庭ひとつをまるごと借りる対価を払っていることになる。

宴会場の代わりに売り場 · ロビーとリテールが一つの部屋にある。星付きホテルの客室外売上を、この売り場と芝生のイベントが代わりに担う。ⓒMatt Kisiday / Galerie Magazine — 宴会場の代わりに売り場ロビーとリテールが一つの部屋にある。星付きホテルの客室外売上を、この売り場と芝生のイベントが代わりに担う。ⓒMatt Kisiday / Galerie Magazine

12.では995ドルは何の値段だろうか。立地と時間である。マンハッタンから3時間の場所で夏の週末2泊を確保する値が995ドル、同じ週末にこの町の家を一棟借りれば1日1,638ドルかかる。1室に降りてきたモントークの価格表は、その間に居場所を見つけた。

Drifter 2BR Suite · モーテルの客室を2つ抜けばスイートになる。新築せずに料金帯の上限を上げる方法だ。ⓒHotel Corduroy — Drifter 2BR Suiteモーテルの客室を2つ抜けばスイートになる。新築せずに料金帯の上限を上げる方法だ。ⓒHotel Corduroy

13.Blue Flag Capitalがこのやり方を使うのは初めてではない。マサチューセッツのマーサズヴィニヤードとナンタケットでFarawayブランドとして同じ形を回してきた。どちらも夏だけ人が来る島である。季節の保養地の小さなホテルを安く買い、ブランドを乗せ、地域のなかで束ねる。この会社が繰り返してきた動きだ。

ノースフォークとイーストエンド · ネイビービーチの桟橋。この会社の資産5件が、車で1時間半の圏内に散らばっている。ⓒWikimedia Commons — ノースフォークとイーストエンドネイビービーチの桟橋。この会社の資産5件が、車で1時間半の圏内に散らばっている。ⓒWikimedia Commons

14.弱点も同じ場所から出る。一つの地域に5件を束ねると組織は安くなるが、危険も一か所に積み上がる。イーストエンドの夏が悪い年には5件が同時に悪くなり、ハリケーン一つが8月を消せばその年の売上の半分が消える。会社が今年8月にワイオミングのテトンビレッジで90室の山岳ホテルを開けるのも、理由はそこにあるのだろう。冬に混む市場をつなぎ、季節を逆に立てるやり方だ。

まとめ

1983年に建てられたモーテル3棟を壊さず中だけ変えて、客室29室のホテルが5月に開業した。夏の4か月に995ドルを取り、冬は事実上閉める構造で、1室が1年に生む金は1億1,700万ウォン前後、韓国の3つ星の3倍から4倍にあたる。ただしそれが成り立つ条件はホテルではなくポートフォリオの側にある。同じ会社が車で1時間半の圏内に資産を5件握り、そのうち67室の一つが組織を担っているから、29室が衛星として回る。韓国で同じ絵を描くとき最初に引っかかるのは部屋ではなく回転率だ。古いモーテルを買って外国人の宿泊に振り向けた例はすでに出ていて、客室単価が2倍に跳ねたところもあるが、その転換は1日に2回3回まわしていた時間貸しの売上をまるごと捨てる決断でもある。ここに建築基準法上の用途変更と駐車台数の再算定、消防設備の基準、浄化槽の容量が続き、公衆衛生管理法上の宿泊業のまま残るか観光振興法上のホテル業として登録するかで求められる施設がまた分かれる。部屋を直す値段より、その書類のほうが高くつく。