パリ10区の三つ星ホテルが1月に休業し、7月に再び開いた。客室は40室のまま、看板だけが変わっている。変わったものがもう一つある。1階を街の人に開いた。
1.Local 101 Beaurepaireが7月8日に開業した。住所はパリ10区31 rue Albert Thomas、レピュブリック広場(Place de la République)から歩いて数分の場所だ。客室40室、1階はバー兼ビストロ。運営はLocal 101 Hotels、この会社が開いた二軒目のホテルである。
2.ここに元からあったのはHôtel Beaurepaire、三つ星の低価格ホテルだった。今年1月に営業をやめ、半年かけて中を全面的に造り替えた。客室数は40から40。東駅(Gare de l'Est)と北駅(Gare du Nord)まで徒歩10分、サンマルタン運河(Canal Saint-Martin)まで3分。
3.ロビーに入って最初に目に入るのはフロントではない。カウンターは大理石の天板にベルを一つ置いた程度で短く終わり、その脇の壁は一面が本棚になっている。五段に写真集とデザイン書を表紙が見えるように並べ、向かいには窓際に寄せたベンチソファ。チェックインを処理する場所より、座って過ごす場所のほうが広い。
4.客室はヨーロッパの古い建物の部屋の大きさをそのまま使う。ブランドが掲げる一文はThe Art of Less, But Better。寝具とカーテン、浴室の仕上げに金をかけ、面積では勝負しないという意味だ。パリでこの築年の三つ星客室はふつう12から16平方メートル、窓の位置も平面も部屋ごとに違う。
5.1階の奥の壁は石灰岩の素地を見せ、床はヘリンボーンの寄木。朝はこの部屋がパンの匂いになる。Sainから届いたパンを大理石のカウンターに並べ、コーヒーはTerres de Café。午後三時になると同じテーブルに蝋燭を立ててグラスを並べる。朝食室とバーは別の部屋ではなく、同じ部屋だ。
6.客室40室のホテルでこの造りが持つ意味は面積だ。朝食室とバーを分ければ1階で客室二部屋分の面積が出ていき、しかもそれぞれの時間帯に半分は空いている。一つの場所を一日に二度、違う売り方で回すほうが、面積あたりの売上は二倍になる。
7.公開されている料金は閑散期が1泊170ドル、繁忙期が400ドルから。ユーロに直すと155から364ほど。パリの平均客室単価は三つ星が134ユーロ、四つ星が203ユーロだから、このホテルは三つ星の場所を離れて四つ星の料金表を持って出てきたことになる。同じ界隈のチェーン三つ星は今、107から136ユーロを取っている。
8.ここから先は本稿の推計。初年度の平均客室単価を200ユーロ、稼働率を70%と置くと販売可能客室あたりの売上が140ユーロ、年間の客室売上は204万ユーロになる。三つ星時代をパリの三つ星平均で遡ると153万ユーロ。同じ建物、同じ部屋数で、一年に51万ユーロが上乗せされる。
9.そこにバーが乗る。三十席に客単価30ユーロを掛ければ年50万ユーロあたり。ホテルの中の飲食店はふつう宿泊客だけを相手にして夕方には席が空く。ここは営業時間を午後三時から夜十時半までに切り、昼をまったくやらない。ハッピーアワーを四時間も開けている理由も同じだ。その時間に来るのは宿泊客ではなく、近所の人だから。
10.等級のついたホテルなら、この金はどこから出ていただろう。宴会場とコンベンション、ルームサービス、そして客室数そのものだ。200室を回せば営業担当を置いて団体を取り、閑散期を埋められる。40室にはその面積も人員もない。代わりに1階の一部屋を時間帯で割って二度売り、客を宿泊客の外から連れてくる。
11.流通でこのホテルが取った選択は目につきにくい。名前を変えるときに予約サイトの登録を新しく作らず、旧ホテルの登録をそのまま引き継いだ。だからBooking.comのページには三つ星時代の口コミが330件ほど残っている。新規開業したホテルが最初の半年を口コミ0件で検索の底に沈む問題を、このホテルは飛ばした状態から始めている。
12.街と結びつけるやり方にも計算がある。コーヒーはTerres de Café、パンはSain、客室のアメニティはFrédéric Malle。パリの人が名前を知っている店で、このホテルに泊まる理由のない人にも1階へ入る理由を与える。観光の中心ではなく人が暮らす区画にあるホテルだから打てる手だ。
13.誰がこれをやったのか。アルマ・ブレモン(Alma Bremond)とダヴィッド・シクロス(David Siklos)、2018年に学部を終えた二人である。一人は政治学と経済学、もう一人は都市学で不動産開発をやった。建物を買ったのは二人ではなくアイスランドの不動産会社Bergey fasteignafélagの側で、二人はブランドと運営を引き受けた。自分の金で建物を買って始める構造ではない。
14.このやり方はレイキャビクで一度回してみたものだ。一軒目のLocal 101 VesturbærはRánargata 4aにある1961年の建物で、アイスランドで有数に古いホテルの一つだった。名前はMetropolitan Hotel。2023年の春に中を直して看板を替え、1階にはLitli Barinnという街の酒場を入れた。パリでやったことと順序がそっくり同じである。新しく建てず、くたびれた三つ星を買い、1階を街に開く。
15.弱いのは規模だ。二軒では総支配人の上に座る人たち、つまり収益管理とマーケティングと経理を分けて置く先がない。パリで40室は人件費が売上の三分の一を食う規模で、そこに予約サイトの手数料が予約額の15から22%で乗る。直販を育てられなければ、料金を上げた分がそのまま手数料で抜けていく。半年閉めて作った51万ユーロは、そうやって薄くなりうる金だ。
結びに
パリ10区の三つ星ホテルが半年閉めて名前を替え、また開いた。客室は40室から一つも増えていない。増えたのは料金表の一段と1階の客であり、その差を年51万ユーロと置けば工事費と閉めた半年を返すのに四年半かかる。韓国で同じことをやろうとすると、まず1階で引っかかる。建築物の用途が宿泊施設のまま酒と食事を街の人に売るには、その部分を近隣生活施設に切り出して食品衛生法上の一般飲食店として別に届け出る必要があり、用途が分かれた瞬間に汚水発生量の原単位が計算し直され、浄化槽の容量から先に効いてくる。宿泊客の朝食だけを出していた部屋を夕方に街へ開く仕事が、韓国では図面の修正で終わらない理由がここにある。