軽井沢駅前の旧線路跡地に17店舗の商業施設が3月に開き、その一棟に客室9室のホテルが4月に加わった。ホテルにレストランも大浴場もない。すべて隣の棟にある。
1.HACIENDA KARUIZAWAが4月25日に開業した。長野県軽井沢町、北陸新幹線の軽井沢駅から歩いて1分。客室は9室、料金は2名1室で1名38,000円から。デザイン監修はザ・コンランショップ（The Conran Shop）。
2.ホテルより場所が先にある。軽井沢T-SITEは3月17日に開業した商業施設で、敷地13,000㎡、延床5,400㎡、鉄骨6棟に17店舗が入った。土地の持ち主はしなの鉄道。1997年の北陸新幹線開業で廃線となった旧信越本線の線路跡地である。
3.3社で分けている。三菱地所が鉄道会社から土地を借りて建て、温浴と宿泊はアクアイグニス、店舗とラウンジはカルチュア・コンビニエンス・クラブが回す。工期は2024年3月から今年2月まで。
4.客室は3種類。52㎡が3室、51㎡が3室、そしてキッチンと食卓を入れた75㎡が3室。最後のものだけ1名48,000円から。日本の都市型ホテルの標準客室が20㎡前後だから、ここで一番小さい部屋でもその2.5倍。
5.床がカーペットなので足音が消える。声を張る必要のない部屋。窓は低い位置に横長で入り、夜は部屋の真ん中が暗い。天井の照明をほとんど使っていないからだ。木と左官とカーペットが音を吸う部屋は、長く座らせるためにつくられた部屋。ところがこの施設は、客が部屋の外に出てくれないと金が回らない。
6.このホテルが持たないものを数えるほうが早い。レストランがなく、バーがなく、大浴場もない。フロントカウンター一つとライブラリーが共用部のすべて。朝食は軽井沢のベーカリーのパンとアトリエ・ド・フロマージュ（Atelier de Fromage）のヨーグルト、信州のりんごをバスケットに詰めて出す。持ち帰り用の窓口は朝9時から30分だけ開き、料金は別途と案内している。
7.満室なら一日にいくら入るのか。51〜52㎡の6室が1室76,000円、75㎡の3室が96,000円。合わせて744,000円、1室あたり平均82,700円。
8.ここからは本稿の推計である。日本のリゾートホテルの昨年の客室稼働率が56.9%だったので60%で置くと、販売可能客室あたり売上は49,600円、年間の客室売上は1億6,290万円になる。客室の専有面積534㎡は161.5坪。坪あたり年100万円を少し超え、月に直すと坪84,000円、韓国の通貨でおよそ73万ウォン。
9.人員も同じ理由で少ない。厨房がないから調理人がおらず、浴場がないからその人手もいらない。フロントを2交代で回し、9室を清掃する人数なら6人前後、客室あたり0.7人。ただしこの数字は同じ会社が隣の棟の温浴を一緒に回しているから成り立つのであって、ホテルだけ切り離せば総支配人1人の席も出ない。
10.客室200室のホテルだったら、この金はどこから出ていたか。料飲と宴会である。フルサービスホテルは売上の4分の1から3分の1がそちらから出て、そのためには厨房と宴会場を建て、調理人を通年で抱えなければならない。ここはその売上を丸ごと捨てる代わりに、その施設を建てなかった。客は隣の棟で食べ、その金は店舗が持っていく。
11.代わりに乗せたのが利用券。宿泊客はチェックインからチェックアウトまで、アクアイグニス ガーデンスパとシェアラウンジを無料で使う。温浴の入館料が平日1,600円、土日祝1,800円、ラウンジは1時間1,870円からなので、2人が一泊すれば4,000円分にはなる。客室料76,000円のうち5%あまりを利用券で返している。
12.ホテルの開業に合わせて温浴の営業時間を延ばした。3月は朝8時に開けていたが、4月25日から6時に早め、終いは夜11時に。朝6時に湯に入る人は近所の客ではない。9室が埋まれば毎日18人が施設の中で朝を始め、その人たちは店舗が開く前から施設の中にいる。
13.軽井沢はもともと日帰りの客が多い場所。東京から新幹線で1時間あまりなので、朝に来て夕方に帰る。駅から歩いて1分の場所に部屋を9室だけ置いたのは、その流れから一泊を切り取るという計算であり、9室しかないから料金を市場平均に合わせる理由もない。
14.T-SITEという形式自体はカルチュア・コンビニエンス・クラブが代官山と湘南で回してきたもので、アクアイグニスは2012年に三重県菰野町で49,000㎡の温泉リゾートから始まった会社。商業施設をつくる会社と温泉をつくる会社が一つの敷地に入ったのは今回が初めて。
15.弱いのは季節である。軽井沢を訪れる人は8月に65万人、12月に26万人。客室が9室では閑散期に階を閉じるような調整ができず、人を減らす余地も残っていない。6月からは税も二重に乗る。長野県が100円、軽井沢町が150円を別に課し、1人1泊250円。
結び
廃線跡地に商業施設を建て、その一棟に部屋を9室入れた。1室平均82,700円に稼働率60%なら年1億6,290万円、坪あたり月73万ウォンほどになるが、その数字が出る理由はレストランと浴場を隣の棟が建ててくれたからである。韓国でまず引っかかるのは客室数そのもの。観光振興法施行令の別表1は観光ホテル業に浴室付き客室30室以上、小型ホテル業に20室以上30室未満を求める。9室では観光宿泊業として登録する道がなく、公衆衛生管理法上の宿泊業の届出でしか進めない。等級もつかず、観光宿泊業に付いてくる金融と税制も付いてこない。商業施設の中に部屋を数室だけ入れる絵を描くなら、図面より先に客室数を数えるべきだ。