マンハッタン・ミッドタウンの77室のブティックホテルが8か月間閉じたままだったが、6月25日に営業を再開した。客が来なかったから閉めたのではない。建物を丸ごと借りていた運営会社が倒れたから閉めた。
1.The Chambers Hotelが6月25日に営業を再開した。ニューヨーク・マンハッタンのWest 56th Street 13-15番地、五番街から一区画西で、ニューヨーク近代美術館(MoMA)まで徒歩3分。客室はスイートを含めて77室、建物は16階建て。今回はどのチェーンの名も掲げていない。
2.まず閉まった日付から。昨年11月7日、Marriott Internationalが運営会社Sonderにライセンス契約の解除を通告し、その3日後にSonderは営業を即時停止した。11月13日にはデラウェア州の破産裁判所にチャプター7を申請。再建ではなく清算だったので、その会社はその日で終わった。
3.Sonderが抱えていた客室は世界で7,500室、ニューヨークだけで1,000室ほど。従業員1,150人が一度に解雇され、予約管理システムが止まった。自分のホテルが閉まることを報道で知った所有者もいた。Chambersもその7,500室のうちの一つとして灯が消えた。
4.建物は今年5月18日に売られた。1998年からこの土地を持っていたBD Hotelsが、トロントのHennick & Companyに6,620万ドルで譲った。韓国の通貨でおよそ927億ウォン。仲介はEastdil Securedが担い、28年ぶりの持ち主交代となった。
5.建物自体は2001年の新築。設計はRockwell Groupで、この事務所がニューヨークで一から建てた最初の建物だった。発注はIra Drukier、Richard Born、Steve Caspiの三人。最初の注文は、ロビーをホテルのロビーではなく収集家のタウンハウスの居間のように作れというものだった。
6.その注文がいま資産として残っている。共用部と客室に掛かる現代美術が500点を超え、1階とメザニンは床を抜いて一つの塊として使った。粗く組んだ木の手すり、酸化した銅色の柱の仕上げ、窓の内側に垂らした鎖のカーテン。2001年の趣味が25年もった。
7.客室はスタジオタイプのダブルから2層を使うペントハウスまで幅が広い。天井はコンクリートスラブをそのままにして配管とトラック照明を露出させ、壁は土色の左官仕上げ。窓は内開きのフレンチケースメント。上階のいくつかの部屋には専用テラスが付き、残りは手すりだけのジュリエットバルコニー。
8.テラス付きの部屋に入ると、まず音が変わる。ミッドタウンのど真ん中なのに、窓を閉めれば車の音が下に沈み、開ければ裏路地の換気口の音が上がってくる。昼は向かいの石灰岩の壁に反射した光が部屋の奥まで届き、夕方には四方の事務所の窓が灯る。ここで金を取っているのは眺めではなく外に出ているという感覚だ。ミッドタウンで部屋代を少し上乗せできる条件はいくつもないが、その一つがこれ。
9.Sonderが使っていた契約はマスターリース。建物を4~7年まるごと借り、5年の更新オプションを二回付ける方式で、賃料の大半は客室あたりの定額固定だった。所有者は稼働率が落ちても同じ金を受け取る。その代わり繁忙期に部屋代が跳ねても、その分は借りた側が持っていく。
10.つまりマスターリースが所有者に売っていたのは安定だった。問題は、その安定が借りた会社の信用の上に載っていたこと。Sonderは2023年に6億3,000万ドルの売上を上げながら、翌年末には手元現金が2,100万ドルまで細った。1年前の同じ時点には9,600万ドルあった。倒れる頃、Marriottへの未払いだけで1,770万ドル。
11.そこで新しい所有者が払った額を客室数で割ってみる。6,620万ドルを77で割ると客室一つあたり86万ドル、韓国の通貨でおよそ12億ウォン。同じマンハッタンで最近売れたホテルは、客室あたり17万5,000ドルから62万9,000ドルの間にあった。閉まっていたホテルが一番高かった。
12.その額が部屋で回収されるかは別に計算しなければならない。昨年のニューヨーク市の平均客室単価は333ドル、マンハッタンの稼働率は80%台半ばで動いていた。再開初年度なので低めに見て単価350ドル、稼働率80%を入れるとRevPARは280ドル、年間の客室売上は787万ドルになる。取得価格をこの売上で割ると8.4年かかる。ここにもう一つ推定を重ね、ブティックホテルの営業利益率を38%とみれば年299万ドル、取得価格に対して4.5%。
13.新しい所有者は構造を変えた。賃貸に出す代わりにHHM Hotelsに運営を任せる受託契約に移り、総支配人にはAida Figueroaが就いた。受託は売上に連動して手数料を取る方式なので、損が出れば所有者がそのままかぶる。固定賃料を手放してリスクを取り戻したかたち。去年の冬に確かめられたのは、その固定賃料が実際にはいくらのものだったかということで、値段が分かれば計算は変わる。
14.客室の外から出てくる金は一か所にまとまっている。ロビーの下の階のFelice 56は、ホテルが直接回さず別に運営するイタリア料理店でありバーだ。5つ星なら宴会場と料飲で稼いだはずの分を、ここでは賃料と客室販売の二つに分けて受け取る。厨房の人件費と食材のリスクを負わずにロビーに人を入れる方法であり、77室が抱えられる大きさでもある。
15.では名前を外しても売れるのか。再開の案内で総支配人は、独立によってこのホテル固有の個性を存分に生かせると述べた。宣伝の言葉ではあるが、裏付けはある。この建物には25年積み上げた名前と美術品500点がそのまま残り、反対側には大きな予約網につながっていながら倒れた会社の記録がある。Sonderが折れた理由の一つが、Marriottのシステムにつなぐのに1年を費やして売上を落としたことだった。
固定賃料を受け取るはずだった所有者が、8か月のあいだ一銭も入らないまま扉を閉ざし、持ち主が代わってようやく再び開けた。客室一つあたり86万ドルを払った新しい所有者が買ったのは建物だけではなく、契約が何も掛かっていない状態だった。韓国にも小規模な宿泊施設を運営会社に丸ごと貸す契約がある。宿泊業の営業届が運営会社の名義で出ている状態でその会社が倒れると、所有者は営業者の地位承継の届出で引き継がねばならず、相手が先に廃業届を出してしまえば新規の届出になる。その瞬間、消防と駐車、浄化槽が現行の基準で見直される。竣工当時の基準で建てた建物ほど再び開けるまでの時間は延びるので、賃貸借契約書に名義と承継をどう書いてあるかから確かめることだ。