リスボンが短期賃貸の免許を地区単位で締めた年に、1878年に建てられた漁師町の家5軒が客室20室のホテルとして開業した。ロビーはつくらなかった。家と家のあいだの路地がその役を担う。
1.ヴィラ・ドロテア（Villa Dorothéa）が6月6日、リスボンのラパ（Lapa）で営業を始めた。住所はRua das Trinas 61。テージョ川と丘に挟まれたこの界隈で、1878年に建てられた家5軒をつなぎ合わせて客室20室をつくり、運営はジャコブ・ペレス・トレダノ（Jacob Perez Toledano）が立ち上げたTradition Signatureが担う。同社にとってリスボン初の物件になる。
2.もともとここに住んでいたのはマドラゴア（Madragoa）の人たちだった。リスボンで魚を頭に載せて売り歩いたヴァリーナ（varina）たちが暮らした界隈であり、この街のアズレージョ（azulejo）のタイル伝統が始まった場所でもある。その家々は1軒が大きくなく、階段は狭く、部屋は小さい。ホテルに改めるには最悪の条件だが、ここではそれを直さなかった。
3.5軒をひとかたまりに合わせず、5軒のまま残したということだ。棟と棟は石の路地と内部の通路でつながり、真ん中にはジャスミンを這わせた中庭があり、屋上にはテージョ川へ開いたテラスがある。フロントデスクを中心に据える平面そのものがない。客はロビーを通って部屋へ行くのではなく、路地を歩いて自分の家の扉から入る。
4.その路地に本物の街路標識が掛かっている。リスボン市内のどこでも見る、黒い縁取りの白いホーロー板に「Travessa da Caseira」と記されたもの。客の動線を廊下ではなく道と呼ぶという宣言であり、ホーロー板1枚がこのホテルの売り物を要約している。
5.客室は20室、タイプは7つある。1階に付いてパティオへ直に出られる20〜22㎡から、川と街並みが見える28㎡、リビングとドレッシングスペースとバーコーナーを別に取った40㎡のスイート、上下2層を使う42㎡のメザニンスイートまで。20室に7タイプとなれば清掃動線も料金表も複雑になるが、もともと5軒がそれぞれ別の家である以上、部屋を同じにつくる方法がなかった。
6.部屋に入ると天井がまず目に留まる。もとの家に架かっていた松の梁を隠さずそのまま残し、床にも幅の広い板を張った。窓はフレンチドアに鉄の手すりだけを回した形なので、開ければ路地の音がそのまま上がってくる。朝は中庭のジャスミンの匂い、夕方は階下のバーで氷を振る音。遮音性能を誇れる構造ではないから、このホテルは静けさの代わりに街の真ん中にいるという感覚を売る。
7.公式料金は1泊280ユーロから始まる。リスボンの上位ホテルの直近の平均客室単価が285ユーロ、稼働率78.4%だったので、市場のど真ん中に出発線を引いた値になる。開業初年として稼働率を68%に落とし、タイプの幅が広いことを見て平均単価を330ユーロに置くと、販売可能客室あたり売上は224ユーロ、20室の年間客室売上は164万ユーロになる。韓国ウォンで25億ウォンほど。筆者が市場統計から計算した値であり、運営会社が出した実績ではない。
8.客室の専有面積を平均27㎡とすれば540㎡、そこへ5軒に散った階段と廊下、レストランとバー2か所、屋上テラスを加えると延床は900㎡ほどになる。272坪。客室売上だけで坪あたり月78万ウォン、飲食を足すと98万ウォンになる。ソウル都心の小型宿泊施設が坪あたり月40万〜60万ウォンの間にあることを思えば高い方だ。
9.問題は人だ。24時間のレセプションに24時間のルームサービス、バレーパーキングとコンシェルジュ、客室内のマッサージまで付く。レセプションの3交代だけで4人、ハウスキーピング3人、飲食6〜7人、総支配人と設備を足すと19人前後が20室に付く。客室1室に人1人の割。韓国の中規模ビジネスホテルが客室あたり0.2人で回っているのと比べれば、まるで別の層になる。
10.その人数が要る理由は設計にある。部屋が5軒に散っているのでハウスキーピングのカートが1フロアを流して終わらず、路地を渡って別の家の階段をまた上がることになる。雨の日にルームサービスの皿を持って路地を渡るのも同じ仕事。ロビーをつくらずに工事費を浮かせたその場所で、その金が毎月人件費として出ていく。
11.客室の外から出る金は3か所に散っている。中庭と屋上のあいだに挟まったガストロバーThe Secretが25席、暖炉を抱えたラウンジバーが1か所、川の見えるカクテルバーが1か所。星付きホテルなら宴会場と大型レストランで取っていた分を、ここでは25席の夕食1か所で受ける。客単価50ユーロで1日1回転させるとみれば年43万ユーロ、客室売上の26%になる。
12.規模が小さいことは、ここでは弱点ではない。25席とスツール4脚はキッチン1チームとバーテンダー1人で回り、在庫の危険もその分小さい。代わりにこの大きさでは地元客を大量には受けられないので、飲食が独立した事業として立つことはない。宿泊客20室の夕方を引き留める側に近い大きさだ。
13.古い建物に部屋を少なく入れ、地域の食を付けるやり方は、この国が80年あまり前に制度としてつくっておいたものだ。1941年の法律31.259号で始まり、翌年アレンテージョのエルヴァス（Elvas）で最初の1軒が開いたポザーダス・デ・ポルトガル（Pousadas de Portugal）。1950年代には城や修道院を改めて使う系統が別に生まれ、いまはペスターナ・ホテル・グループ（Pestana Hotel Group）が30か所以上を回している。国が城と修道院でやっていたことの、住宅5軒版。
14.ではこの事業は、なぜよりによってホテルでなければならなかったのか。リスボン市は昨年11月に短期賃貸の規定を改め今年から適用しており、一つの地区の短期賃貸が住宅の10%を超えると新規登録を丸ごと止める。2月には賠償責任保険の証明を出さなかった6,765件の免許を一度に取り消した。市内に登録された1万9,000か所の3分の1を超える。
15.ラパが属するエストレラ（Estrela）は4月の再分類で全面禁止が解けて許可制に下りたが、それまでは新規免許が完全に塞がれた地区だった。ポルトガルの法は、観光宿泊施設の要件を満たす物件は短期賃貸として登録できないと定めているので、要件を満たす側へ上がれば規制の層がまるごと入れ替わる。家5軒をそれぞれ短期賃貸で回す道が閉じたその場所で、5軒を束ねてホテルとして登録したということ。客室20室は欲を出して取った数ではなく、登録要件を満たすために埋めた数に近い。
住宅5軒を一つに合わせず5軒のまま残し、そのあいだの路地をロビー代わりに使うホテルがリスボンに開き、客室20室が1年でつくる金は飲食を足して207万ユーロと推定される。韓国で同じことをやろうとすると、まず土地で止まる。路地を抱えたこういう界隈は第1種・第2種一般住居地域であることが多く、そこで一般宿泊施設は原則として建てられない。条例が定めた距離の外か、公園や緑地で住宅地と切れた場所であってはじめて道が開く。ここを越えても次がある。公衆衛生管理法上、営業場は独立した場所であるか壁や階で分かれていなければならないが、離れて建つ5棟を一つの営業と見るか5つと見るかによって、客室基準と消防、駐車台数を5回合わせることにもなりうる。路地を買ってロビーに使うという絵は、設計図ではなく用途地域図の上で先に決着がつく。