米国のブティックホテル運営会社が持つ宿75軒が、8月4日に一斉にAirbnbの掲載リストへ載った。客室が十数室しかない古い住宅もその中にある。売れた部屋ごとに15.5%を引かれる。長く知られてきた3%ではない。
1.Airbnbが8月4日、米国のブティックホテル運営会社Lark Hotelsと流通契約を結んだと発表した。Larkが手がける75軒超の宿が一度にAirbnbの画面へ載る。バーモント州ストウのAWOL Stowe、ノースカロライナ州アッシュビルのBlind Tiger Asheville、メイン州ケネバンクポートの旧船長邸をまとめたコレクション、そしてナンタケットとハンプトンズまで。
2.Larkは2012年にRob Bloodが立ち上げた会社だ。28歳のときケネバンクポートで最初の物件を買い、いまは50軒を超える。客室数は物件ごとに9室から95室のあいだ。2024年12月にLife Houseと合弁で作ったLark Hospitalityが現在の本体で、自らに付けた名が150キー未満のホテルのブランド兼運営会社。
3.このリストから一軒を開いてみる。Blind Tiger Ashevilleは1889年に個人住宅として建てられたクイーン・アン様式の木造邸宅で、住所はアッシュビル・チェスナットヒルのEast Chestnut Street 173番地。客室は14室、裏庭の奥に独立したコテージがもう一棟。もとの看板は1889 WhiteGate Inn & Cottage、この界隈で長く営業していたB&Bだった。
4.客室14室を住宅一棟に収めると、図面はホテルと別のものになる。階ごとに部屋の大きさも形も違い、同じ部屋が二つとない。共用部は玄関ホールと応接室、そして朝に開くパントリーが一つ。フロントを立てる場所がないので応接室の隅がその役を兼ね、駐車は建物脇の路上。客室にテレビは置かない。
5.100年を超えた木造住宅は音を隠せない。階段板は踏む場所ごとに違う音で鳴り、開き戸は湿った季節に固くなる。客室の案内文ではこれが風情と書かれるが、帳簿では防音と補修として書かれる。朝食をパントリーに並べて各自で取ってもらうやり方も、情緒ではなく人件費の計算。
6.MICHELIN Guideが2年続けてこの家にKeyを付けた。アッシュビルでこの印を受けた家はここ一軒。土曜の平均客室単価が181ドル前後で、部屋のタイプによっては285ドルを超える。客室14室の家が営業要員を別に置けるはずもなく、こうした印は金を払わずに得る流通だ。
7.合弁会社の全体を割ってみる。ホテル100軒近くに客室3,000室、一軒あたり平均30室。年間売上1億5,000万ドルを客室数で割ると、客室一つが年に5万ドルを稼ぐ。飲食施設33か所がこの売上に混ざっているので、純粋な客室実績ではない。
8.30室という規模で一年を回してみる。客室単価181ドルに稼働率70%を入れると、年間の客室売上が138万7,000ドル。ここから何パーセントをチャネルに渡すかは掛け算一行だが、その一行で分かれる金額がこの規模の会社の一年の利益に並ぶ。
9.Airbnbの手数料は以前のそれではない。長らくホストから3%、宿泊者から14〜16%と分けて取っていたが、2025年末から一本化した。予約システムをつないだホストが2026年4月に先に移り、9月15日には残りも全部移る。ホテルとサービスドアパートメントは、この単一料金が選択ではなく義務だ。
10.そうなるとBooking.comと同じ列に並ぶのではないか。Booking.comは10%から25%のあいだで動き平均が15%前後、Expediaは米国とカナダで手数料5%に決済3%を乗せて8%と伝えられる。Airbnbは値段を下げに来たのではない。
11.格付けチェーンだったら、この金はどこへ出ていっただろうか。看板代だ。ロイヤルティが客室売上の5〜6%、マーケティングと予約システムの分担金が数パーセント上乗せされ、代わりに会員プログラムと法人契約が客室の半分以上を埋めてくれる。Larkにはその看板がない。チャネル手数料は売れた部屋にしか付かないので、空いた日には一銭も出ていかない。固定費を変動費に変えた選択。
12.Airbnb側の計算はまた別だ。5月20日のサマーアップデートでブティック・独立系ホテルを20都市に載せ、その前にニューヨーク・ロサンゼルス・サンフランシスコ・マドリードで試している。四つとも短期賃貸の規制が厳しい都市。規制で干上がった在庫をホテルが埋めるという意味で、Brian Cheskyは世界のホテル客室の60%が独立系・ブティックだと語る。
13.誰を呼ばなかったかを見ると意図がはっきりする。MarriottとHiltonはこの名簿にない。大きなブランドは自前の予約システムを持ち手数料を払う理由がなく、何より Airbnbの画面で他と違って見えない。違って見えるのは1889年に建てられた客室14室の家。
14.危うさも同じ方向から来る。15.5%のチャネルが売れるほど直販が削られ、削られた分だけ次の契約で料率を下げる力が減る。キャンセル規定もレビューの仕組みもホテル側の文法ではない。宿泊者がその家をホテルではなく宿として記憶し始めれば、ミシュランのKeyで作った料金帯を守るのが難しくなる。チャネルを得て、アイデンティティを少し差し出す取引。
客室9室の家から95室の建物まで持つ会社が、そのリストを丸ごと別の会社の画面に載せた。対価は売れた部屋ごとに15.5%で、客室30室の規模で計算すると直販比率が80から20へ落ちたとき年に12万9,000ドルがチャネルへ渡る。韓国で同じ判断をする人は計算が少し違う。ヤノルジャとヨギオッテが通常10%、ネイバー予約が9.5%を取っているので、15.5%の窓口をもう一つ足す理由をまず説明しなければならない。資格も引っかかる。共有宿泊の画面に部屋を載せる道は韓国では二つだ。公衆衛生管理法上の宿泊業として届け出た建物か、外国人観光都市民泊業として登録した住宅か。後者は延べ面積230㎡未満の住宅に所有者が実際に住んでいなければならず、法人は不可で、ソウルと釜山の実証特例を除けば韓国人客を受けられない。チャネルを増やす決定はマーケティング会議から出るが、そのチャネルに載る資格は届出証で分かれる。