ロサンゼルスのシルバーレイクで、1931年に建った教会が客室25室のホテルになった。増築は一坪もない。延床23,752平方フィートのうち客室はわずか31%で、残りを売る方法を別につくった。
1.ホテル・ルシール(Hotel Lucile)がロサンゼルス・シルバーレイクのグリフィスパーク大通り1629番地で開業した。2025年春に予定されていた開業は何度も延びた。客室25室、延床23,752平方フィート。運営はCasetta Group、設計とインテリアはElectric Bowery、飲食はCorner Booth Hospitalityが担う。公表料金は1泊389ドルから。
2.設計は1930年のスコット・クインティン(Scott Quintin)で、1931年から翌年にかけて75,000ドルをかけて建った。名前はベサニー長老教会(Bethany Presbyterian Church)。1980年に減っていく白人会衆が増えつつあった韓国人会衆と合併し、最後まで礼拝を続けた会衆の名はピルグリム・チャーチ(Pilgrim Church)だった。鐘塔と屋根の十字架は今もその場所にある。
3.客室は礼拝堂ではなく、隣接する旧日曜学校棟に入った。タイプは六つ。最小のプティキングが218〜279平方フィート、シグネチャーキングが230〜267、プレミアムキングが311〜317、ロフトキングが332〜371平方フィート。クイーンベッド二台で4人用のロフトダブルが384平方フィート、一室だけのルシールスイートが536平方フィートで専用の中庭がつく。多くの部屋で元の無垢材の床をそのまま使った。
4.身廊はまるごとレストランになった。名前はスースー(Sous Sous)、席は100、中央にバーを置いた。祭壇があったアーチの奥壁には赤い壁画が入り、その下の壇はプライベートダイニングに使う。聖歌隊席はラウンジ、パイプオルガンがあった部屋はプライベートなカクテルルーム。許可を取った飲食空間は四か所。
5.礼拝堂は音が長く残る部屋だ。漆喰の壁に木造トラス、高い天井なら残響が長く伸び、そのままでは食堂として使えない。ベルベットのソファ、厚いカーペット、窓を覆うカーテンがその役をする。窓がステンドグラスなので昼は光が色を帯びて入り、夜はアーチの上に隠した間接照明が壁画を赤く押し上げる。新築ではつくれない部屋。
6.公表されたタイプ別面積に室数を掛けて足すと、客室専有面積は7,500平方フィート余り。延床の31%である。都市型ホテルなら普通は55%から65%の間。残りの69%は礼拝堂と共用部だ。天井が高い分、その面積は床に割ることもできない。部屋を売るには悪い建物である。
7.まず客室から数えてみる。公表料金が389ドルから始まりタイプが六つなので、年平均客室単価を430ドルとみる。開業したばかりで、シルバーレイクは空港やダウンタウンのような常時需要の商圏ではないから、稼働率は市場平均より低い68%。すると年間客室売上が267万ドル、RevPARは292ドルになる。ロサンゼルス市場の今年6月のRevPARが170ドルだったので1.7倍の水準。単価と稼働率を入れて回した推計だ。
8.ここで止めれば25室のホテルの売上は267万ドルで終わる。レストランがその計算を変える。100席に米国のフルサービス飲食店の一席あたり年商12,500ドルを当てると125万ドル。プールデッキ、ルーフデッキ、中庭の貸切を足すと客室以外が160万ドルほど。合わせて427万ドル、そのうち客室以外が37%だ。米国のフルサービスホテルの通常の幅が20%から30%なので上端につく。
9.貸切に使える空間は六か所で、面積がすべて公開されている。ルーフデッキ1,818平方フィート、プールデッキ1,775、身廊1,500、聖歌隊席860、中庭418、会議室289。合わせて6,660平方フィートで延床の28%になる。身廊は着席119名、立席137名まで受け、25室全室を含む一棟貸切も商品として掲げている。等級ホテルが専用の宴会場で稼いでいた分を、ここでは食事を出す場所とプールが重ねて稼ぐ。
10.人件費のほうは事情がまた違う。ロサンゼルス市は客室60室以上のホテルにだけ別枠の最低賃金を課す。今年7月1日から時給25ドルに健康保険負担4.25ドルが乗り、2030年1月には30ドルまで上がる。市の一般最低賃金は18.42ドル。対象は市内のホテル約150か所、客室4万室で、25室のホテルはここに入らない。下限近くの職種を常時15名とみると年33万8千ドル、推計総売上の8%が分かれる。
11.人がここに泊まるために余分に払う理由は部屋だろうか。最小の部屋は218平方フィートで、寝具もアメニティも小規模ホテルでよく使われるもの。売っているのは夜に座る席のほうだ。屋根まで抜けた天井の下で食事をする体験を新築でつくろうとすれば、天井高ひとつで容積率と工事費が同時に飛ぶ。その高さの代金は95年前にすでに払われている。
12.街の条件もこの構造を支える。シルバーレイクはホテルが少なく、飲食店とカフェが密集する住宅地だ。宿泊客25組だけを見て100席を埋めることはできないし、その必要もない。近所の人が夜に座り、日曜のブランチに来れば席は回る。ロビーを地域に開くブティックホテルのやり方だが、ここではそのロビーの位置に礼拝堂がある。
13.ヨーロッパで教会や修道院をホテルに変えた例は古く、米国でも銀行や学校、工場をホテルに回す改修がここ数年、新築の量を上回った。ただしそうした例は普通、規模を大きくして客室数で回収する。大きな器に部屋を目一杯詰め、共用部を削るほうだ。シルバーレイクのこの建物は逆に進み、正確にはそうするほかなかった。
14.客室25室という数は2011年に決まっている。その年にデイナ・ホリスター(Dana Hollister)が40年の借地権を握り、25室ホテルの許認可を取っておいた。彼女は2018年、ケイティ・ペリー(Katy Perry)と大司教区を相手取った修道院の訴訟で1,500万ドルの支払いを命じられて破産し、借地権を売って手を引いた。賃金条例が出たのは2025年だ。設計が規制を避けたのではなく規制が後から来て、この建物がたまたまその線の下に座っていた。
15.代わりに別の危険がこの場所に集まる。売上の37%が飲食と貸切から出るなら、食材費と厨房の人件費がつく売上がそれだけ大きくなる。客室の利益率と同じ物差しでは見られないし、100席を3年以上にぎわわせ続ける仕事はホテルの仕事ではなく飲食店の仕事だ。シルバーレイクのように競合密度の高い街なら、25室を埋めるほうがむしろ易しい。この事業の成否は客室の予約ではなく夜の予約のほうにかかっている。
1931年に建った教会ひとつが、15年かけて客室25室のホテルになった。増築はなく、延床23,752平方フィートのうち客室が31%、貸切で売る空間が28%。部屋ひとつが年に約10万7千ドルを稼ぎ、売上の37%は部屋の外から出ると推計される。韓国で同じことをやろうとすると、まず用途地域で引っかかる。教会はほとんどが住宅地のただ中に建っていて、建築法は一般住居地域に宿泊施設を置くことを認めない。準住居か商業地域に建つ教会を探す必要があり、その場所を見つけても学校の境界から200メートル以内なら教育環境保護区域がまた塞ぐ。米国は条件付き使用許可で個別に審査するが、韓国の用途地域にそうした裁量の窓口は薄い。器がどれほど良くても地番が先だ。