ソウル都心で1971年に建った16階建てのオフィスビルが、108室のホテルとして開業した。増築は一切ない。オフィスのままより売上は2倍を超えるのに、手元に残る額はほとんど変わらない。
1.ソウル中区の小公路（ソゴンノ）に建つビルが、6月にホテルになった。名前はUH Continental SeoulCenter。元の名はソウルセンタービル、1971年竣工、地下2階地上16階、延床面積は約11,900平方メートル。5階から16階までの12フロアに客室108室が入った。運営は韓国の宿泊運営会社UHCが担う。
2.用途変更の建築許可申請は2025年7月21日に出された。書類にあった文言は近隣生活業務施設を近隣生活宿泊施設に変えるというもので、当時報じられた客室数は117室。いま売られているのは108室だ。9室がどこへ消えたかは公表されていない。オフィスの基準階平面に客室を描き込むと、コアと柱に引っかかって1つ2つは必ず消える。
3.客室は4タイプ。最小のデラックスダブルが33平方メートル、ツインが42平方メートル。寝室3つをつないで8名まで泊まれるグランドスイートが71平方メートルある。韓国の都心ホテルの標準客室はふつう23から26平方メートルで始まるので、ここでは最小の部屋がそれより10平方メートル近く広い。全室に浴槽が入った。ブランドがスパを前面に出す根拠。
4.12フロアに108室だから1フロアに9室。オフィスだった時代にこの階に必要な便所は男女ひとつずつの2か所で、ホテルになれば各室に1つ、9か所が要る。床を抜いて排水管を下ろし、新しい配管シャフトを立てる工事が改修費の大きな塊で、業界がオフィスをホテルに変える話で真っ先に口にするのも客室ごとに便所を入れなければならないということだ。仕上げ材を替えるリノベーションとは別の工事。
5.1971年のオフィスビルの窓は開かない。階高も今建てるホテルより低く、天井裏に配管を隠す余裕が薄い。これまでに投稿された宿泊レビュー52件の平均は10点満点で8.5点、清潔さが9.0で最も高く、その下に低い点をつけられた項目として遮音が並ぶ。厚いコンクリートスラブの上を軽量壁で仕切れば、隣の音はその壁を伝ってくる。仕上げ材では覆えない。
6.金を数えてみる。公開されている最安料金が1泊214ドルなので、韓国ウォンで30万ウォン前後から始まる。スイートが混ざって売れる分を織り込めば年平均客室単価は28万ウォンほど。開業初年なので稼働率はソウル市内平均より低い72%で見る。するとRevPARが20万2千ウォン、年間の客室売上が約79億ウォンで、1室あたり7,360万ウォンを稼ぐ。公開資料がないため市場の通常値を当てはめた推計。
7.この売上を建物の面積で割ると、1平方メートルあたり月5万5千ウォンになる。同じ建物をオフィスのまま回していたらいくらだったか。サビルスコリアが集計した今年第2四半期の都心圏プライムオフィスの名目賃料が1平方メートルあたり月4万1千ウォンほどで、1971年築の中小型ビルはその等級を取れない。2万ウォン台前半と見るほうが現実に近い。売上だけを見ればホテルが2.5倍。
8.賃料は受け取って管理費と固定資産税を引けばほとんど残るが、ホテルの売上は人が付いて初めて出る。韓国のアップスケールホテルの営業利益率を30%台前半とみて、家具・備品の再投資分4%を差し引くと、年22億ウォン前後が手元に残る。オフィスとして回した場合の純収益と比べて差は小さい。売上2倍が利益2倍にならないのは、客室を清掃しフロントを守る費用が賃貸業にはないからだ。
9.答えはこの先の危険の側にある。都心圏には2026年から2032年までにオフィスが256万平方メートル新たに入り、その量が消化されなければ空室率が12%まで上がるという見通しが出ている。新しいビルが入ってくるとき先に空くのは、竣工50年の中小型だ。反対側では今年上半期の訪韓外国人が1,071万人と21.3%増え、ソウル市内のホテル稼働率は79.2%まで戻った。賃料は契約書に縛られていて、客室単価は縛られていない。
10.運営会社の構造もこの判断を後押しする。UHCはスイート型とレジデンス型、そしてこのコンチネンタルまで3系統のブランドを直営で育ててきた会社だ。いまは鍾路（鍾路）の15階建てビルを下の6フロアの診療施設と上の10フロアのホテルに分ける事業、旧病院の建物をホテルに変える事業を並行して進めている。鍾路の案件ではホテル階全体を一括で借りて運営を担う形を採った。
11.では、なぜここで泊まるのに余計に金を払うのか。部屋が大きいからだ。寝室3つに8人が入る71平方メートルの部屋は、新築の都心ホテルではあまり作らない。柱スパンとコア位置がすでに決まった建物で部屋を切ると、大きくて奥行きのある部屋が出てくる。それが4人から8人で動く外国人のグループ客とちょうど重なる。新築なら同じ面積で2室を作っていた場所。
12.立地も部屋の大きさと同じだけ効いている。地下鉄市庁駅から徒歩2分、徳寿宮が道の向かい、明洞と光化門が徒歩圏。オフィスのテナントにとってこの条件は賃料に換算されるが、そこには上限がある。観光客にはその上限がない。同じ場所に二つの業種が別の値をつけている状況。
13.この街はもともとホテルで始まった。1897年、高宗が天を祭るために小公洞に圜丘壇（圜丘壇）を築き、1912年に朝鮮総督府がそれを壊して鉄道ホテルを据えた。1914年に開いたその建物が朝鮮ホテル。1938年にはその隣に8階建ての半島ホテルが建ち、韓国初の商業ホテルと呼ばれた。オフィスビルはその次の世代に入ってきて、ソウルセンタービルはその世代の末に属する。
14.だからこの転用は新しい発明ではなく、元に戻ることに近い。問題は築55年の躯体がその復帰にどこまで耐えるかだ。遮音はすでにレビューで指摘され、12フロアに配管を新しく立てた建物は10年ほど経って漏水と騒音でもう一度手が入る。開業初年の稼働率と客室単価は新規開業の効果に乗って上がるが、3年目から同じ場所で同じ数字を守るのは別の仕事。
1971年に建った16階建てのオフィスビルが、12フロアに108室を収めたホテルになった。1フロアに9室、最小の部屋が33平方メートルで、韓国の都心ホテルの標準客室より10平方メートル近く大きい。面積あたりの売上はオフィス賃料の2.5倍だが、人件費を引くと純収益の差はほとんどなく、それでも変えた理由は、今後7年で都心に入るオフィスの供給量と21%増えた訪韓観光客との方向の違いにある。韓国で同じことをやるなら、先に金が漏れるのは配管だ。オフィスは各階に便所2か所でよいが、ホテルは室数だけ必要で、その配管シャフトを立てるにはスラブを抜くことになる。ここに用途変更時点で計算し直される附設駐車場の台数、宿泊施設基準で見直される汚水処理量と消防設備が付く。階高と柱スパンは図面で先に見えるが、この三つは見積書をもらって初めて見える。