上海の中心部から53キロ離れた田んぼの真ん中。この春に開業したヴィラホテルの平面を広げると、真ん中にあるのは客室ではない。宴会場と芝生である。
1.上海市金山区朱涇鎮の花蝶路に、木守朱涇が今年3月に開業した。客室65室はすべて独立したヴィラスイート。一棟ごとに塀で囲んだ専用の庭と茶室がつく。敷地は約5万平方メートル、延床面積は9,800平方メートル。設計はGOA、ランドスケープはZ+T Studio、インテリアはNature Times Art Designが担当した。
2.ブランドとしては二軒目になる。一軒目は杭州の西渓湿地の中にある木守西渓。客室43室、延床7,000平方メートルで2018年に開いた。今回の開業に合わせ、SLH（Small Luxury Hotels of the World）の中華圏31番目のメンバーになった。ブランド名は、収穫のとき最後の実をひとつ鳥のために木に残しておく習わしから取ったという。
3.5万平方メートルの土地に9,800平方メートルしか建てていない。容積率にすると19.6%。客室一棟が背負う延床面積は151平方メートル、土地に換算すると769平方メートル。都心のビジネスホテルが1室あたり30平方メートル前後で建てるのと比べれば5倍になる。この数字は都心では成り立たない。
4.客室をひとつの塊に積まず、水路で分けた島の上に散らして置いた。一棟に庭ひとつ、島ひとつ。軒の高さは2.4メートル前後まで抑え、屋根は四隅がわずかに反り上がる江南の民家の形にならった。メタセコイアと柳、センダンを植え、時間が経つほど建物が樹冠に隠れていくようにしたという。
5.アプローチは狭くて暗い。片側は石壁、反対側は半透明のガラス壁、そのあいだの床に浅い水。ロビーに入るとフロントカウンターは巨石をそのまま据えたもので、背後には錆びた鉄板が屏風のように立つ。田んぼの真ん中で客が最初に出会うのは景色ではなく、この暗さだ。
6.客室は内と外が裏返っている。リビングの一面がガラス張りで庭に向き、その庭に屋外のテーブルと茶を飲む縁側が置かれる。部屋の奥には畳のように一段上げた座の席が別にあり、照明は低く抑えてある。寝るだけの部屋ではなく、一日を過ごす家。
7.では値はどう取るのか。予約サイトに出る一番安い部屋が1泊2,750元前後。上海のホテル全体の平均客室単価は今年の春節の書き入れ時で560元だった。都心の平均の5倍を田んぼで取っている。
8.客室単価を3,200元、稼働率を45%とすると年間の客室売上は3,416万元になる。延床で割ると1平方メートルあたり月285元。開業初年で郊外リゾートゆえ週末に偏らざるをえないため稼働率を低めに置いたが、公開資料がなく市場の通常値を当てはめた推計だ。
9.図面を広げると、真ん中を占めているのは客室ではない。ロビーとブックバー、中華レストランの隣に個室の宴会室が並び、その先が円卓を20卓以上入れる宴会場になる。宴会場の南面はすべて芝生に開く。敷地西側の3分の1が駐車場で、客室65室が使うには大きすぎる。
10.星付きホテルが街なかの宴会場で稼いでいた金を、ここでは芝生で受け取る。上海で屋外の芝生ウェディングをすると、会場と宴会、サービスを合わせて12万から15万元かかる。ホテルの取り分を10万元とみて週末中心に年60回から80回こなすなら600万から800万元。客室売上の5分の1が部屋を売らずに入ってくる計算だが、これも図面の卓数と市場相場から立てた推計である。
11.人手は都心のホテルより多くかかる。客室が水路を挟んで複数棟に分かれているから、清掃カートの移動距離からして違う。夜にフロントを空けて無人で回せるだろうか。客に呼ばれれば人が庭まで歩いていく造りで、1室あたりの人員は都心の同じ等級より多くつく。
12.売る通路は借りた。SLHは個々のホテルが自分の名前をそのまま使いながら予約網だけを載せる連合体で、加盟ホテルはハイアットの会員ポイントでも予約を受ける。郊外に新しく開いた独立系ホテルが初年度の客室を埋める手段として、これに勝るものはない。ただし借りた通路には手数料がつくので、直販の比率をどこまで上げられるかが次の課題として残る。
13.この土地が今あつい理由は別にある。2025年7月5日、同じ金山区の楓涇鎮に上海レゴランドが開き、1年で累計200万人を超えた。世界のレゴランドで200万人に最も速く達した記録。金山区の年間観光収入は67億8,000万元で20.3%増え、宿泊と飲食の伸び率は上海市で1位だった。
14.数字を見ていくと、その客はこのホテルの客ではない。レゴランド来園者の80%が0歳から12歳の子どもを連れた家族で、上海と近隣2省から来る人が84%、そのうち年間パスを持つ割合が76.5%。近くに住んで何度も来る人は泊まらない。正門に付いたレゴランドホテル250室はファミリールームを2,400元から2,800元で売っており、木守と値は重なるのに売っているものは正反対だ。
15.暦も問題になる。歩いていける花開海上生態園は梅が2月中旬から3月下旬まで咲き、そのあとは桜と紅葉が短く続く。結婚式は春と秋に集まり、レゴランドは夏に混む。では冬の3か月は何で埋めるのか。杭州の一軒目は観光地の中にあって一年中人が通っていたが、ここは客が思い立って訪ねてくるしかない場所だ。
上海の中心部から53キロ離れた田んぼに独立ヴィラ65棟が建ち、1室が土地769平方メートルを敷いて座った。都心の地価では描けない図面であり、この事業は部屋の値ではなく土地の値の上に立っている。客室だけで計算すると1平方メートルあたり月285元で、足りない分を宴会場と芝生が埋める。同じことをよそでやろうとすると、まず土地で止まる。韓国では計画管理地域で一度に開発行為の許可を取れる面積が3万平方メートル未満なので、5万平方メートルの敷地は地区単位計画を立てて審査を通す必要があり、農地が混じれば転用負担金が別につく。次が水だ。客室が散らばるほど汚水管は長くなり、下水処理区域の外なら汚水処理施設を自前で置くことになる。芝生で挙式を受けるなら、その芝生が建築物でなくとも駐車台数は宴会の人数で計算し直される。