ミラノのナヴィリオ地区にあるAethos Milanが全面改装を終え、5つ星の格付けを得た。客室は35室、1泊295ユーロから。年会費は650ユーロから2,500ユーロまで、客室とは別に売る。
1.ミラノの運河地区の入口、ピアッツァXXIVマッジョ8番地に客室35室のホテルがある。Aethos Milanの名で2023年4月に開業し、今年は内部を丸ごと解体して造り直し、5つ星で再開した。手を入れたのは二か所。客室を仕立て直し、会員専用の空間を広げた。
2.目を引くのは、このホテルが客室と会員証を別々に売っている点だ。宿泊は1泊295ユーロから。会員証は年単位で650・1,800・2,500ユーロの三種類。最上位は月240ユーロほどになる。会員はミラノの住人でも旅行者でもよく、等級によって他国の拠点にも入れるという。
3.建物はカーサ・ディ・リンギエーラ（casa di ringhiera）。19世紀のミラノで労働者が暮らした集合住宅の型で、中庭を囲んで各階に手すり付きの外廊下が一周し、各戸の扉がその廊下に開く。階段室を別に設けないぶん同じ面積に住戸が多く入り、台所と便所は廊下の端にまとめて何世帯かで分け合った。ミラノが貧しかった時代の平面である。
4.この平面が小さなホテルに向く理由は単純だ。客室が廊下に沿って一列に並び、その廊下がすでに外気に開いているので、一室を直すのに階全体を閉める必要がない。客室は23㎡のデラックスから35㎡のスイートを経て、最も大きい部屋が75㎡。家具は部屋ごとに違い、バルコニー付きも少なくない。
5.屋根裏の部屋に泊まると、梁が頭の上を斜めに通り、天窓ひとつから入った光がえんじ色の絨毯に四角を描く。昼のあいだその四角はゆっくり床を渡り、日が落ちると壁灯がいくつか残るだけで、青緑の壁が黒く沈む。外を路面電車が過ぎるとき、窓枠がかすかに鳴る。運河地区の真ん中に建つ以上、完全な静けさは初めから商品ではない。代わりに低い天井と厚いレンガが音を鈍らせる。
6.会員が使う場所と客が眠る階は重ならない。テクノジム（Technogym）の機器を入れたジムとヨガ用の部屋、コワーキングに使うテラスが会員専用で、カクテルバーThe Dopingと地中海料理のレストランは宿泊客・会員・近所の客が一緒に使う。レストランの奥には会員だけが座る席が別にあるという。昼はノートパソコンを広げた人が座り、夜は18時から翌1時まで酒を出す。
7.まず客室が稼ぐ額から。ミラノのホテル市場は今年前半、稼働率74.2%・平均客室単価224ユーロだった。5つ星のブティックなので市場平均より高く見て単価350ユーロ・稼働率70%と置けば、35室の年間売上はおよそ313万ユーロ（推定）。1ユーロ1,600ウォンで換算すると50億ウォンになる。
8.会員数は公表されていない。三等級を混ぜた平均会費を1,500ユーロ、会員を500人と仮定すると年75万ユーロ、12億ウォンが入る（推定）。客室売上の4分の1に満たない額で小さく見えるが、この金は客が来ても来なくても春にはすでに口座にある。性質の違う金だ。
9.ミラノは季節の振れが大きい。2月のファッションウィーク、4月の家具見本市、9月のファッションウィークで街は埋まり、8月は住人が抜けて空になる。今年は冬季五輪が重なり、2月の平均客室単価は319ユーロ、開会式の夜は552ユーロまで上がったとSTRは集計する。こういう都市で1年分を先に受け取る会費は、閑散期の人件費を支える。
10.星付きのホテルなら、この役は宴会場が引き受ける。結婚式や企業の催しで弱い週末を埋め、その売上が客室以外の収入の大半を占めるといわれる。35室しかない建物に宴会場を入れる面積はない。代わりに春ごとに更新される会員名簿がそこに置かれた。空けておくだけで暖房費のかかる宴会場と違い、名簿は遊ばせても金がかからない。
11.ただで手に入る話ではない。会員にはグループ全拠点の客室が最低15%引きになる特典が付く。会員が増えるほど割引を受ける宿泊客が増え、平均客室単価はその分下がる。会費で受け取った金の一部を客室単価で返す形になる。どちらが大きいかは会員構成次第で、それを公開する会員制ホテルはない。
12.それでもこの形が立つのは、ロビーに座る人が違うからだ。普通のホテルのロビーは宿泊客がチェックインして通り過ぎる場所で、一日の大半は空いている。ここでは朝に運動へ来た近所の会員が入り、昼はテラスで仕事をする人が座り、夜は酒を飲みに来たミラノの人が埋める。同じ面積を一日に三度売る。
13.会員制の宿の原型は、1995年にロンドンで始まったSoho House。分かれ目は所有の構造にある。Aethosを回しているのはホテル会社ではなく、10億ユーロを運用する不動産投資会社Limestone Capitalで、このブランドは投資会社が買った建物に被せる運営の器に近い。サルデーニャの64室に加え、ウンブリア、ヴァッレ・ダオスタ、マヨルカ、ポルトガルのエリセイラ、ロンドンのショーディッチまで七か所をこの形で埋めてきた。
14.ブランドは1億ドルを調達し、2年で五か所を追加すると発表している。ここで会費の値打ちが変わる。拠点がひとつなら年2,500ユーロの全拠点会員権は売りにくい。では十二か所になったら。同じ会費が欧州十二都市の入場証になる。客室を増やす代わりに名簿を増やす拡張であり、だからこのグループは建物を一棟ずつ小さく買ってよい。
15.危ういのは名簿そのものだ。客室は毎日新しい客が来るが、会員は年に一度だけ更新するかを決め、その判断が集まる月に現金が一度に揺れる。ジムが混めば運動に来た会員が離れ、バーが静かなら夜を目当てに来た会員が離れる。35室を埋めるより、500人の気持ちを引き止めるほうが厄介かもしれない。最初の更新期は来年の春に来る。
ミラノの運河地区にあった労働者向けの旧集合住宅は、客室35室の5つ星ホテルに造り直され、そこに年650ユーロから2,500ユーロの会員証が別に付いた。会員500人なら年75万ユーロが繁忙期の前に入る計算になる。同じことを韓国でやると、その前受金はそのまま残らない。訪問販売法は1か月以上継続して供給する契約を継続取引とみなし、消費者がいつでも解約できるようにしており、解約すれば残期間分を返し、違約金も法の定めた上限を超えられない。ジムの年会費をめぐる返金争いはこの条文で処理される。ジムとヨガの部屋を会員制で回せば体育施設法上の届出対象になる点も、あわせて確認がいる。