マドリード中心部の1960年代のオフィスビルが、客室50室のNobu Hotel Madridに生まれ変わり、9月1日に開業した。建物代と工事費を合わせて1億ユーロ。推定売上で見ると、その資金を回収するのは客室よりもレストランの方だ。
1.アルカラ通り（Calle de Alcalá）26番地、シベレス広場（Plaza de Cibeles）とプエルタ・デル・ソル（Puerta del Sol）の間に建つ角地のビル。9月1日、ここにNobu Hotel Madridが開業した。客室とスイートを合わせて50室。運営は料理人の松久信幸、俳優ロバート・デ・ニーロ（Robert De Niro）、実業家メイア・テパー（Meir Teper）が創業したNobu Hospitality。サン・セバスティアン、バルセロナ、マルベーリャ、イビサに続く、スペインで5軒目のNobuホテルだ。
2.建物の所有者は、ホテル資産だけを買い集めるスペインの上場不動産会社Millenium Hospitality Real Estate。2021年12月、弁護士共済組合Mutualidad de la Abogacíaからオフィスビルを3,670万ユーロで取得した。Forbes Españaは開業までの総額を1億ユーロと伝えている。1室あたり200万ユーロ、1ユーロ1,600ウォン換算で32億ウォン。公式料金は朝食付きで1泊660ユーロからと案内されている。
3.オフィス時代の延床面積は5,343㎡。地下2階に、地上は1階・中二階・5フロア・屋根裏階という構成だった。50室で割ると1室あたり107㎡、32坪になる。都市型ビジネスホテルが1室に延床40〜50㎡を使うことを考えると2倍以上で、その差は飲食に回った。1階のロビーラウンジは宿泊客以外も利用でき、さらに3フロアにまたがるNobuのレストランとバー・ラウンジ、独立したカクテルバー、7階の屋上レストランと、飲食空間だけで四つある。
4.客室はStudio Carambaのトマス・アリア（Tomás Alía）、レストランと共用部はGRONDAのディエゴ・グロンダ（Diego Gronda）が手がけた。1960年代オフィスの床から天井までの窓が、そのまま客室の壁になった。角を占める部屋は窓が二面に折れてスイートになり、名前はゼン（Zen）、ヒカリ（Hikari）、ユウヒ（Yuhi）、Nobuの四つ。最大のNobuスイートは最上階の105㎡で、専用テラスが付く。
5.部屋の色は二つだけ。砂色の石と濃い木。浴槽の前の格子が光を細く刻み、石の壁に縞模様を落とす。夜になると人は下の階へ集まる。カクテルバーでは水曜から土曜までDJがレコードを回し、屋上でも同じ曜日に音楽が流れる。飲食空間が客室の下にも上にもある建物だから、その音を寝室に入れないことが設計の役目になる。
6.売上は公表されていない。STRとCushman & Wakefieldの集計では、2025年のマドリードのホテル平均客室単価は178.4ユーロ、稼働率は76.8%。このホテルの販売価格は市平均の4倍近い。開業初年度として平均客室単価700ユーロ、稼働率70%に抑えると、RevPARは490ユーロ、50室の年間客室売上は約894万ユーロになる（推定）。約143億ウォンだ。
7.飲食の席数も明らかにされていない。四つの店に1日平均300人が座り、1人100ユーロを使うと置けば、年間1,095万ユーロ（推定）。客室より飲食の方が稼ぐという計算になる。合計約1,990万ユーロのうち飲食が55%を占める。開業記念として9月末までに予約すると客室料金に100ユーロの飲食クレジットが付くが、これは客室で受け取ったお金を下の階のレストランへ戻す仕組みでもある。
8.星付きのホテルなら、飲食売上は朝食ビュッフェと宴会場、婚礼から生まれていた。都心の大型ホテルでも飲食は通常、総売上の3分の1前後で、その支払い手は宿泊客とイベント客だ。公表された施設一覧に宴会場はない。レストランの客は通りから入ってくるマドリードの人々で、宿泊客はそこで優先予約の権利を受け取る。予約の取りにくいレストランの上に客室があるのだから、客室料金にはすでにディナーの席が一つ含まれている。
9.延床面積で割ると差はさらにはっきりする。5,343㎡は1,616坪で、ホテルの推定売上を坪あたりにすると年間約1万2,300ユーロ、1,970万ウォン。同じ建物をオフィスのまま、マドリード都心の優良オフィス並みの㎡あたり月40ユーロで貸すと仮定すれば、年256万ユーロ（推定）。地下まで全部貸せたとしても坪あたり1,590ユーロにとどまる。床1坪の稼ぎが8倍近く開くという計算だ。
10.投じた資金も膨らんだ。オフィスのままなら3,670万ユーロで済んだ投資が1億ユーロになった。ホテルの営業利益率を30%とすると、年約600万ユーロが残る（推定）。オフィス賃料256万ユーロとの差は344万ユーロで、追加した6,330万ユーロで割ると5.4%。50室では1億ユーロを支えきれず、レストランが空く日にこの計算はすぐ崩れる。
11.所有者はこの計算を知らなかったのか。Milleniumは米投資会社Castlelakeが49%を持つ会社で、ホテルを自ら運営せず、運営会社から賃料を受け取る。スペインの不動産メディアSivariousが伝えた条件は、賃貸期間20年、うち最初の5年は解約不可、賃料は固定分に営業利益連動分を上乗せする方式。比率は非公開。レストランが好調な年は所有者の取り分も増え、不調な年も固定分は残る。
12.人々が1泊660ユーロを払うのは、この名前を別の都市の食卓で先に知っているからだ。マドリードには2019年以降、エディション、フォーシーズンズ、ローズウッド、マンダリン オリエンタルが相次いで進出し、いずれも150室を超える。50室でその列に勝つのは難しい。そもそも客室数で競う気のないホテルだ。その代わり、ロビーと屋上を毎晩地元の人々で満たし、泊まらない人までこの建物の客にしている。
13.順序もレストランが先だった。松久は1987年、ロサンゼルスのビバリーヒルズにレストランMatsuhisaを開き、その常連だったデ・ニーロと1994年にニューヨークで最初のNobuを出した。ホテルはそれから19年後の2013年、ラスベガスのCaesars Palaceの中に181室のホテル・イン・ホテルとして初めて登場する。レストランの名前がまず客を集め、その客を泊める部屋を後から足す。そのやり方がマドリードまで続いている。
14.問題は流行だ。Nobuのメニューは1990年代からほとんど変わらず、マドリードの人々が開業初年度のように並び続けるかは誰にも保証できない。レストランの客が1年で20%減れば推定飲食売上から219万ユーロが抜け、その穴を客室で埋めるには平均客室単価を約170ユーロ上げる必要がある。レストランに頼る50室のホテルは、利益も大きくなるが振れ幅も大きくなる。
15.Milleniumはこのやり方を一つの建物で終わらせない。同社はNobuと組んでまずサン・セバスティアンに20室のホテルを開き、セビリアでもNobuホテルを準備している。同じブランドで小さなホテルを複数の都市に散らせば、都市ごとにレストランが先に名前を広め、客室が後を追う。資金を出す側が買っているのは客室ではない。ディナーの予約リストだ。
マドリードのアルカラ通りにある1960年代のオフィスビルが1億ユーロをかけて50室のNobuホテルになり、推定売上の半分以上をレストランとバーの四つの店が稼ぐ。同じ床の稼ぎはオフィス時代の8倍近くになるが、追加資金に対する利益は5%台にとどまる（推定）。韓国で同じ転換をすると、まず構造が壁になる。オフィスを宿泊施設に用途変更する際にも建築法の構造安全に関する条項が準用されるため、1970年代以前の建物なら、屋上レストランや屋内プールのように重さが増す施設は補強設計から確認する必要がある。