アルド・ロッシが外観を手がけたホテルの122室を67室に減らした

1997年にイタリアの建築家が外観を設計した大阪・梅田のホテルが、2025年2月にTONES OSAKAとして再び開業した。外壁はそのままに客室の壁を抜き、部屋数をほぼ半分に減らしている。売れる部屋が45%減り、清掃とチェックインの対象になる部屋も同じだけ減った。

1.2025年2月14日、梅田の東側、堂山町で地上9階のTONES OSAKAが開業した。客室は67室、そのうち48室が30㎡を超える。運営のVamosはこのホテルを開くために設立された東京の新しい会社で、ホテル運営はここが初めて。

2.建物は1997年にホテルイルモンテ(Hotel Il Monte)として開業した。外観を手がけたのはプリツカー賞受賞者のアルド・ロッシで、ロッシが亡くなったのも同じ年。イルモンテはシングルとツインを中心に122室を販売し、2017年に一度改装している。その後、堂山セントラルビルという名前を経て今のホテルになった。

1階エントランス · 赤レンガの柱の脇に入口を設け、右手の黒い壁にロゴを掲げた。フロントは3階にある。ⓒVamos · PR TIMES — 1階エントランス赤レンガの柱の脇に入口を設け、右手の黒い壁にロゴを掲げた。フロントは3階にある。ⓒVamos · PR TIMES

3.ホテルの前を新御堂筋の高架が走り、裏手の堂山町は路地ごとにバーやカラオケの看板が並ぶ歓楽街だ。ロッシの外壁は長いあいだ高架と広告看板の間に埋もれていたと地元メディアは紹介する。JR大阪駅までは徒歩9分。

夜の堂山町の路地 · ホテル裏手の堂山町。バーや宿泊施設の看板が路地を埋める(2018年撮影)。ⓒLuka Peternel(Wikimedia Commons) · CC BY-SA 4.0 — 夜の堂山町の路地ホテル裏手の堂山町。バーや宿泊施設の看板が路地を埋める(2018年撮影)。ⓒLuka Peternel(Wikimedia Commons) · CC BY-SA 4.0

4.客室は10タイプ。最小のコンパクトダブルが15.12㎡、最大のデラックスツインとトリプルが35.75㎡で広さは2倍以上開き、30㎡を超える部屋は4名まで泊まれる。122室が67室になった数字から見て、旧客室2室を1室につなげたフロアが多いと考えられる。同じ客室面積を旧客室数で割ると、1室あたり16㎡前後になる(推計)。

客室の広さの分布点線が旧ホテルの平均客室面積。いまの最小の部屋がほぼ旧平均と同じだ。

ツインルーム · 仕上げを剥がしたコンクリート壁に、大阪の写真家によるモノクロ写真を掛けた。ⓒVamos · PR TIMES — ツインルーム仕上げを剥がしたコンクリート壁に、大阪の写真家によるモノクロ写真を掛けた。ⓒVamos · PR TIMES

5.広げた客室でまず目に入るのは、窓に沿って5m以上続くカウンターだ。デスク、テレビ台、荷物棚を一枚の天板でつなぎ、OSAKAビューの部屋ではその窓の下に新御堂筋の高架が見える。浴室はトイレを独立させ、浴槽の前に洗い場を設けた日本式。二人で泊まっても、一人が入浴中にもう一人がトイレを使えないということがない。

窓際のカウンター · 2つの窓に沿ってカウンターを一枚でつないだ。窓の外は梅田のビルと広告看板。ⓒ大阪キタじゃーなる — 窓際のカウンター2つの窓に沿ってカウンターを一枚でつないだ。窓の外は梅田のビルと広告看板。ⓒ大阪キタじゃーなる

浴槽と洗い場 · 浴槽の前に洗い場を別に設け、トイレは浴室の外に出した。ⓒ大阪キタじゃーなる — 浴槽と洗い場浴槽の前に洗い場を別に設け、トイレは浴室の外に出した。ⓒ大阪キタじゃーなる

6.共用部は3階ひとつに集めた。エレベーターを降りるとフロントカウンターとラウンジが一つの空間で、通りに面した1・2階は店舗に貸している。4階にはコインランドリー、製氷機、電子レンジを置いた。家族客が数日滞在して洗濯を回すための動線。

TONES LOUNGE · 朝は朝食会場、夕方6時からはバーに変わる。天井は梁と配管を見せたまま黒く塗った。ⓒVamos · PR TIMES — TONES LOUNGE朝は朝食会場、夕方6時からはバーに変わる。天井は梁と配管を見せたまま黒く塗った。ⓒVamos · PR TIMES

7.ロビーの壁は仕上げ材を剥がしたコンクリートで、型枠の跡も染みもそのまま。床近くに仕込んだ照明が壁を下から照らし上げて荒い面を浮かび上がらせ、フロント上の棚ではこのホテルのために作った真空管アンプがレコードを鳴らす。夕方6時を過ぎるとラウンジの照明が一段落ち、カクテルグラスが並ぶ。壁を塗り直さなかった判断は雰囲気づくりであり、工事項目を一つ減らす選択でもある。

真空管アンプとターンテーブル · このホテルのために作られた真空管アンプ。フロント上部と3階のサロンに置いた。ⓒVamos · PR TIMES — 真空管アンプとターンテーブルこのホテルのために作られた真空管アンプ。フロント上部と3階のサロンに置いた。ⓒVamos · PR TIMES

TONES SALON · 3階の個室空間。ソファとラウンジチェアを置き、アンプとスピーカーを入れた。ⓒVamos · PR TIMES — TONES SALON3階の個室空間。ソファとラウンジチェアを置き、アンプとスピーカーを入れた。ⓒVamos · PR TIMES

8.朝食付きツインの最安は2名で22,800円から、1人あたり11,400円。大阪のビジネスホテルの2024年平均客室単価13,391円より、1人分は安い。30㎡を超える部屋に4人で泊まれば、1人分はさらに下がる。

9.部屋数を半分近く減らしても、年間の客室売上は旧構成とほぼ同じか、わずかに多いと推計される(下図)。ただし旧客室を大阪のビジネスホテル平均単価で売れていたとすれば、旧構成のほうがむしろ稼ぐ。では、なぜ部屋を減らしたのか。

旧122室と現在の67室淡い棒の薄い先端は、旧客室を市場平均価格で売った場合。大きく差がつくのは売上ではなく販売室数だ。

10.答えは仕事の量にある。年間の販売室数が約37,900室泊から20,800室泊に減れば、清掃、リネン交換、チェックインの回数も同じく45%減る(推計)。大阪の外注清掃単価を1室1,800円とすると、清掃費だけで年に約3,000万円が浮く。人手の確保が難しい大阪のホテル市場では、この差はお金より先に人手の問題として効いてくる。

11.浮いたお金は、宿泊料金に含めた朝食として出ていく。宿泊客にはパンのビュッフェを追加料金なしで出し、ラウンジのコーヒー、紅茶、ジュースも終日無料だ。1室2名、1人1日1,000円で見積もると年に約4,200万円(推計)。清掃で浮いた分がほぼそのままこちらに移り、客室料金を支える根拠になった。

12.星付きホテルなら客室外の売上はレストランと宴会場から出ていたはずだが、ここにはどちらもない。別に受け取るお金は夜のバーのカクテルとワイン、3階のサロン、1・2階の店舗の賃料程度で、金額は公表されていない。その代わり、宴会スタッフと厨房設備がコスト表から丸ごと消える。飲食で稼ぐのではなく、飲食を客室料金に混ぜ込み、広さと一緒に売る。

バータイムの盛り合わせ · 夕方6時からはカクテル、ワイン、おつまみを別料金で出す。ウェルカムドリンク1杯は無料。ⓒVamos · PR TIMES — バータイムの盛り合わせ夕方6時からはカクテル、ワイン、おつまみを別料金で出す。ウェルカムドリンク1杯は無料。ⓒVamos · PR TIMES

13.フロントとラウンジを一つの空間にまとめたのは、人員配置のためでもある。チェックインカウンターのすぐ横にコーヒーマシンとバーカウンターがあり、客の少ない時間帯は同じスタッフが両方を見られる。販売はOTA寄りと見られ、Booking.comだけで口コミが1,000件を超えている。

4階のコインランドリー · 洗濯機、製氷機、飲料の自動販売機を一か所に集めた。数泊する家族客を狙った設備だ。ⓒ大阪キタじゃーなる — 4階のコインランドリー洗濯機、製氷機、飲料の自動販売機を一か所に集めた。数泊する家族客を狙った設備だ。ⓒ大阪キタじゃーなる

14.運営会社が挙げる客層は、家族や友人と訪れる観光客、そして一人旅の人。大阪都心のホテルは二人が横になるとスーツケースを広げる場所もない部屋が多く、4人で泊まれる35㎡の部屋はその不便を狙っている。ロッシの名前が客室単価をどれだけ押し上げているかはわからない。公式サイトは最初の画面からロッシを打ち出すが、口コミでまず挙がるのは価格の割に広い部屋という評価だ。

15.ロッシが日本で最初に手がけたホテルは、1989年の福岡のホテル・イル・パラッツォ(Hotel Il Palazzo)で、インテリアは内田繁が担当した。バブル期の日本には著名な海外建築家を招いてホテルを建てる流れがあり、イルモンテはバブル崩壊後、その流れの最後尾に建った。28年後、同じ外壁の内側で部屋数は半分に。

福岡のホテル・イル・パラッツォ · 1989年、ロッシが日本で最初に手がけたホテル。赤い石の柱と緑の帯を繰り返した正面。ⓒHirho(Wikimedia Commons) · CC BY-SA 4.0 — 福岡のホテル・イル・パラッツォ1989年、ロッシが日本で最初に手がけたホテル。赤い石の柱と緑の帯を繰り返した正面。ⓒHirho(Wikimedia Commons) · CC BY-SA 4.0

16.リスクは同じものを売る隣人。大阪では今年9月と10月だけでMIMARUが心斎橋と日本橋に66室と68室を開くなど、広い部屋に複数人で泊まるアパートメント型ホテルが相次いで開業する。ロッシの外壁は真似できないが、広い部屋は誰でも建てられる。

1997年にアルド・ロッシが外観を設計した大阪・梅田の122室のホテルが、2025年2月に67室のTONES OSAKAとして再開業した。外壁を残して客室をつなげ、半分近くを30㎡超にし、朝食とラウンジのドリンクを客室料金に含めた。部屋数を45%減らしても年間の客室売上は旧構成に近いと推計され、大きく減ったのは清掃やチェックインといった仕事の量だ。韓国の観光ホテルで同じことをすると、まず部屋数で引っかかる。韓国の観光振興法施行令は観光ホテル業の登録基準に客室30室以上を定めており、50室前後のホテルが2室ずつ統合すると基準を下回り、小型ホテル業や一般宿泊業として手続きをやり直すことになる。