ヒューストンの古い住宅街ハイツに、5階建てのホテルが49室で開業し、1か月もたたないうちにプールとバンガロー10棟の増築を決めた。客室単価は市平均の3倍。フルサービスホテルなら宴会場が稼ぐはずの金を、ここではレストランとバー、ライブラリーが稼ぐ。
1.2025年12月初め、米テキサス州ヒューストン(Houston)の住宅街ハイツ(Heights)に、Hotel Daphneが開業した。ウェスト20番街とアッシュランド・ストリートの角に建つ5階建ての新築で、客室は49室。運営はオースティンに本社を置くBunkhouse Hotels、開発はこれが初めての事業となるベン・アッカリー(Ben Ackerley)。
2.開業から4週間後の12月末、不動産メディアThe Real Dealは、このホテルが1,500万ドルの増築を準備していると報じた。プールとプールサイドのバンガロースイート10棟を加え、2027年春に59室へ増やす計画だ。その間、2026年9月18日にはミシュランガイドがホテルに与えるキー(Key)をひとつ獲得したと、地元メディアCultureMapは伝える。
3.もともとこの土地にあったのは、1904年築の住宅が一軒。アッカリーが市の都市計画委員会の承認を得たのが2019年で、開業まで6年かかった。設計を担ったBlanchard A+Dは、白く塗ったレンガの外壁に階段状のパラペットとスチールサッシの窓を付け、ハイツに残る木造住宅と古い工場建築の姿をひとつの建物に重ねた。
4.建物の配置は、敷地に立っていた樹齢100年のオークを避けて決めた。木を残した場所は塀に囲まれた中庭となり、レストランHypsiはその中庭側の壁を大きな窓で開いた。ロビー脇の約33㎡(350平方フィート)のライブラリーには、オニキスのチェス盤を載せたゲームテーブルがあり、予約が入ればこの部屋がプライベートダイニングになる。
5.客室は濃い木のベッドとモヘアの椅子、アーツ・アンド・クラフツ調の収納家具でまとめた。カーペットはウィリアム・モリス(William Morris)の織物柄「いちご泥棒(Strawberry Thief)」をAIで変形して織ったもの。一部の客室にはテラスが付き、スイートはバルコニースイート(約79㎡)とペントハウス(約107㎡)の2室だ。
6.浴室は床から腰の高さまで深い緑のFireclayタイルで覆い、洗面台の天板には緑のオニキスを載せた。ロビーでは手焼きのタイルがフロントデスクを包み、その上でヴィンテージのムラーノガラスのシャンデリアが金色に垂れ下がる。壁にはアッカリー家が集めたテキサスの作家の作品160点以上が、入れ替わりで掛かる。ルームキーを持たない近所の人が入ってきて座っても、居心地の悪くないように整えたロビーだ。
7.料金は1泊359ドルから。ヒューストンの観光・コンベンション機関Houston Firstによると、2025年のヒューストンのホテル平均客室単価は120ドル、稼働率はこの1年で大きく下がり59%だった。供給が増えて部屋が余る街で、平均の3倍の値を付けている。
8.スイートと週末料金を混ぜ、平均客室単価を380ドル、稼働率を65%と置くと、年間の客室売上は約440万ドルになる(推定)。このときRevPARは約247ドルで、ヒューストン平均の71ドルの3.5倍。同じ49室を市平均の条件で回せば、客室売上は130万ドルに届かない。
9.フルサービスホテルなら、客室以外の売上は宴会場と会議室から生まれる。ダフネに宴会場はなく、小さなイベントスペースがひとつあるだけだ。その分を、朝・昼・夜と営業するレストランHypsi、2026年5月に開いたBar Daphne、ライブラリーのプライベートダイニングが稼ぐ。レストランとバーが1日平均8,000ドルを売り上げると仮定すると年間約290万ドル、総売上の40%近くになる(推定)。
10.ロビーのショップでは、近所の店の品物と並べて、Bunkhouseが自らデザインした赤と青のストライプの綿のバスローブを売る。レストランではモッツァレラを載せたカートがテーブル脇まで回ってきて、バーは毎日午後5時に開く。部屋を取らない客がお金を使っていける場所は、レストラン、バー、ライブラリー、ショップの4か所ある。
11.テキサス州の許認可機関TDLR(Texas Department of Licensing and Regulation)への届け出に記された工事費は約2,400万ドル、1室あたり約49万ドル(約6億8,600万ウォン)。土地代は含まない。増築費1,500万ドルをバンガロー10棟で割ると1室150万ドルで、プール工事費を分けない単純計算ながら、開業時の客室の3倍になる。
12.建物の持ち主はアッカリー家、運営はBunkhouse。Bunkhouseの親会社Standard Internationalは、2024年10月にハイアット(Hyatt)へ売却された。基本買収額1億5,000万ドルに、新しいホテルが契約されるたびに最大1億8,500万ドルを上乗せする条件で、ハイアットが手にしたのは開業済みの21ホテル、約2,000室の運営・フランチャイズ契約だった。
13.基本買収額だけを客室数で割ると、ハイアットが1室分の運営契約に払った額は約7万5,000ドル。ダフネが1室を建てるのにかけた金額の6分の1ほどだ。その代わり、ダフネの客室はハイアットの会員ポイントで予約でき、ハイアットのウェブサイトに並ぶ。初めてホテルを建てる開発者は世界的チェーンの会員予約チャネルを借り、その対価を売上から差し引かれる運営手数料で払う。
14.ハイツは1912年から酒を売ることができない街だった。飲食店は非営利の会員制クラブをつくり、客を会員として迎える抜け道で酒を出してきたが、2017年の住民投票で61対39となり、レストランとバーへの規制が解けた。Hypsiはその禁酒時代の私設の酒場クラブを店のコンセプトに取り入れた。街が隠れて飲んでいたやり方が、いまはホテルのレストランの看板になっている。
15.ヒューストン中心業務地区のホテル稼働率は、昨年12月に45%まで下がった。出張客が減った街で、ダフネは1ブロック先の19番街の店並みを目当てに来る旅行者を受け入れ、レストランとバーは部屋が空く平日も近所の人を相手に店を開ける。宿泊客が少ない日にも、ホテルの売上が丸ごと途切れないように組んだ構成だ。
16.Bunkhouseの出発点は正反対だった。創業者のリズ・ランバート(Liz Lambert)は1995年、母親が保証人になった55万ドルの融資で、オースティンのサウス・コングレスにある24室のうらぶれたモーテルを買い、2000年にHotel San Joséとして再開した。1室あたり約2万3,000ドル。26年後、同じ看板を掲げるホテルは1室にその21倍をかけ、開業から1か月もたたずに1室150万ドルの増築を決めた。
ヒューストンの住宅街に49室を約2,400万ドルかけて建てたホテルが、開業から4週間で1,500万ドルの増築を決めた。根拠は市平均の3倍の客室単価と、総売上の40%近くを埋めるレストランとバーだ(推定)。韓国で低層住宅街のただ中にホテルを入れようとすると、まず用途地域で止まる。韓国の国土計画法施行令は第1・2・3種一般住居地域に宿泊施設を認めていないため、ハイツのような住宅街なら地区単位計画で用途を変えるか、準住居・商業地域の端の敷地を探すことになる。近所の食堂の役割まで担わせるなら、ホテル業の登録とは別に一般飲食店の営業申告が要る。