ソウル・江南の新沙洞(シンサドン)の路地に、1990年代半ばに建てられた多世帯住宅が二棟ある。4年前、取り壊しを1か月後に控えていた。いまその二棟はひとつにつながり、大人27,000ウォンの入場券を売っている。
1.『ガウディ:ソウルで生まれ変わる』が8月1日、ソウル江南区江南大路162キル27で開幕した。10月31日に閉じるので91日間の展示。場所はカロスキルの内側の路地、名前はシンサハウス。
2.毎日10時に開いて20時に閉め、最終入場は19時。推奨観覧時間は60分。チケットはFeverで売り、大人の正価が27,000ウォン、平日に来れば22,000ウォン。かつて住まいだった建物が受け取る値段。
3.登記上、一棟の延床面積は431.13㎡、約130坪。1995年9月に使用承認が下り、登録用途は第2種近隣生活施設。この棟が二つ並んでおり、展示は二棟をつないだ5つの階を使う。
4.この値段が妙に見えるのは場所のせい。Cushman & Wakefieldが測った2025年のカロスキルの空室率は43.9%だった。ソウルの主要商圏で最も高く、聖水(ソンス)の10倍を超える。10軒のうち4軒が空いている通りで、多世帯住宅の二棟が入場券を売り始めた。
5.2022年にさかのぼる。取り壊し予定日の1か月前、メゾンコリアがこの建物を丸ごと借りた。『Maison to Maison 2022』。32の部屋をクリエイターに一つずつ渡し、それぞれの好みで仕上げたホーム・ライフスタイル展だったが、訪れた人たちが建物を残してほしいと言った。そうして3年を持ちこたえた。取り壊しを止めたのは保存運動ではなく切符を買いに来た人の数。
6.代表のアンドリュー・パクがイロジェに設計を任せ、準備と工事に2年かかった。レンガの外壁を重機のグラップルで抜いて開口をつくり、スラブを部分的に撤去しながら赤いH形鋼を入れて荷重を取り直した。二棟のあいだの中庭には、外部鉄骨階段を新たに溶接して立てた。
7.赤レンガは白く覆われたが、抜いた箇所の断面は埋めなかった。白い塗装の下からレンガの層がそのまま現れ、新しく入れた鉄骨のボルト頭も白く塗ったまま残した。スン・ヒョサンの説明は時間を止めずに編集したという方。再開発がソウルの記憶を速く消すので、生きた痕跡を残しながらも新しく感じられる空間をつくりたかったという。
8.ワンルームの区画が欠点から資産に変わるのがここ。この展示はテーマ空間を7つ求めるが、ホワイトキューブなら間仕切りを立てて部屋をつくり、終われば壊さなければならない。ここは部屋のほうが先に建っていた。30を超え、天井高もそれぞれ違う。照度を落とす必要のある原資料は小さく低い部屋が有利で、壁を丸ごと使うプロジェクションはスラブを撤去して得た階高が要る。公認された再現品42点とNAKEDのメディアアートが、その差の上に分かれて据えられる。
9.カロスキルから先に消えたのは借主ではなくとどまる理由だった。服を買いに行く理由はオンラインが持って行き、コーヒーはどこにでもある。人を60分引き止め、その値として2万ウォン台を受け取る商売が、その空いた場所で成り立つ。
10.階ごとに分けて貸せば、一棟で月1,800万ウォン前後、二棟なら月3,600万ウォンほどになる。1階にカロスキルの相場である坪あたり30万ウォンを当て、上階と地下はそれよりずっと低く見て計算した値(以下は推定)。
11.問題は、その金が実際に入るかどうか。空室率43.9%をそのまま乗せると月2,000万ウォンあたりまで下がる。階を細かく割るほど空く区画が増え、空いた区画は管理費まで持ち出しになる。貸主が賃料を下げられないわけでもない。下げた瞬間に建物の鑑定価が付いて下がるので、空けておくほうを選ぶ。
12.展示のほうは回り方が違う。二棟の展示面積と観覧時間から収容上限を取ると1日1,200人になり、その半分が来るとみて客単価を2万ウォンで置けば、3か月で9億ウォン台の売上。計算に使った値は下の図に書いた。
13.没入型展示が空間に払う額は、チケット売上の12~15%ほど。上の売上に当てれば月3,600万ウォンから4,500万ウォン。階ごとに満室にしたときと同じか、それ以上で、しかも一つの借主から確定で入る。満室にできない通りでは、この差がすべて。
14.同じ展示は東京と大阪を回って33万人を超えた。コンテンツはすでに売れた品物で、ソウルで新たに試したのは器のほう。美術館規模の常設館を建てる代わりに、路地の多世帯住宅を借りてもいいのか。だめな理由がないというのが、いまのところの答え。
15.ただ、展示は3か月で終わる。2年かけた工事費を3か月では回収できず、この建物の値は次の借主が決める。部屋が30を超えて残り、階高がまちまちな建物は次のコンテンツにも同じ理由で売れる。ホワイトキューブに均していたら消えていた値打ち。
16.取り壊しを1か月後に控えて開いた展示が時間を稼ぎ、2年の工事を経てその多世帯住宅が入場券を売っている。空室率43.9%の通りで、借主一つが全館を確定で埋めたことがこの一件のすべて。近隣生活施設で入場料を取る展示を常設で回すには文化及び集会施設に変えなければならず、そのとき避難階段と駐車台数が新たに付いてくる。この建物に登録された駐車は3台。