9月17日、東京の自由が丘駅前に地上15階の建物が開業する。延床面積4万5,960㎡、総事業費は約344億円。ただし商売をする面積は1万1,000㎡にとどまり、残りは賃貸住宅170戸とオフィス1フロアが埋める。
1.2026年9月17日、東京都目黒区の自由が丘駅前にJIYUGAOKA MUSE SQUAREが開業する。地上15階地下3階、高さ約60m。2〜3階建てが並んできた街に、この規模は初めて。
2.延床面積は約4万5,960㎡、総事業費は約344億円である。韓国ウォンにして約3,270億ウォン。うち商業は地下1階から5階までの約1万1,000㎡に約60店舗、その上に賃貸住宅約170戸が載り、オフィスは1フロアだけだ。商売をする面積が4分の1に届かない。
3.敷地は東急東横線と大井町線が交わる駅の北側、すずかけ通りと女神通りの間の約0.5haだ。敷地面積は約3,940㎡、改札から徒歩1分。自由が丘でいちばん高い土地。
4.この街が名を得たのは低層の路地のおかげだった。2〜3階建てに菓子店や雑貨店が密に並び、道は肩が触れるほど狭く、電線は頭の上にそのまま架かっている。40年のあいだ「しゃれた自由が丘」と呼ばれてきたものは、結局何だったのか。その幅である。
5.課題も同じ場所から出た。バスが入れば道幅の大半がふさがって歩行者の居場所がなくなり、一方通行が多く、踏切が街を南北に分断する。ベビーカーを押して歩ける道ではないという指摘は古く、子育て世帯は同じ東急沿線の二子玉川や武蔵小杉へ移っていった。同じ沿線の中で起きた引っ越し。
6.そこで新しい建物は1階を内側へ後退させた。下がった分だけ軒下が生まれ、その日陰が歩道になる。建物の中央を南北と東西に貫いて人が通り抜けられるようにし、低層部のテラスごとに樹を植えて、階が上がるほど緑が後ろへ引く見え方に組んだ。設計は久米設計、施工は鹿島建設。自前の広場は最小限に抑えた。駅前にすでに広場があるので、同じものをもう一つ作らず店舗で埋めるという判断。代わりに地下の北側へ地域が共同で使う荷さばき場を入れ、周辺道路の電柱を撤去した。頭上が開けたのはその工事の結果である。
7.階ごとに名前が付いた。地下1階が毎日食べるもの、1階が施設の顔、2階と3階が買い物、4階が滞留する場、5階が目的を持って上がる場。その5階に保育と教育をまとめた「こどもでぱーと」が入る。離れた子育て世帯をどこで引き戻すのかが、フロアの名札にそのまま書かれている。
8.地下1階のアンカーは明治屋だ。この街には初出店だという。売り場の奥にワインと酒類を部屋のように切り離し、青果の平台を入口正面に置いた。スーパー一つで日々の一往復を作るという配置である。
9.滞留する階では、スターバックスとSHARE LOUNGEが一つのカウンターを分け合う。コーヒーを受け取って奥へ入ると本棚が低く囲む有料ラウンジが現れ、壁に沿って1人席が長く並ぶ。コーヒーは回転を作り、ラウンジは滞在を売る。一つのカウンターから出る商品が二つ。
10.344億円を延床面積で割ると、㎡あたり約74万8,000円、坪あたり約247万円になる。土地の取得費が入っていない数字。第一種市街地再開発なので、既存の地権者と借家人の権利を新しい建物の床に変換する方式であり、参加組合員のヒューリックと鹿島建設が残った床を買ってその費用を出した。
11.賃料は公開されていない。地元仲介の調査では、この駅から徒歩1分の1階路面店が坪あたり月7万9,000円ほどで動き、2分離れるだけで5万1,000円まで下がるという。施設の内側の階は路面の半分以下で見るのが普通なので、商業3,327坪から年10億円ほどという見立ては大きく外れない。
12.その上を住宅が支える。自由が丘の新築賃貸の相場で1戸あたり月25万円と置けば、170戸で年5億円台。オフィス1フロアを足すと建物全体で年16億円ほどになる。事業費344億円に対して4.7%であり、都心商業地に求められる利回りと並べて無理な数字ではない。
13.商業だけを取り出すと計算が立たない。1万1,000㎡から年10億円を稼いで344億円を返すには34年かかる。路地商圏の再開発で階を積む費用を返すのは商業ではなく住宅だ。駅前の再開発がほぼ例外なく住宅複合に向かう理由がここにある。
14.大手資本はすでに入っていた。2023年10月、自由が丘2丁目にイオンモールが運営するJIYUGAOKA de aoneが開業している。新しい建物の東に接する自由が丘デパートは1953年にできてから今も3階建ての迷路だ。路地一本を挟んだ二つの時代。
15.準備組合ができたのが2017年5月である。都市計画決定が2020年10月、組合設立が2022年1月、権利変換計画の認可が2023年2月。その年の3月に解体を始め、10月に新築へ入った。開業まで9年4か月。
16.9月17日に駅前で開くこの建物のうち、商売をする面積は延床の24%にとどまり、残りを住宅とオフィスが埋めて事業費を一緒に返す。同じ絵を韓国で描こうとすると、1階を削って道に差し出すところで先に引っかかる。建築条例上は公開空地として認められて初めて容積が戻ってくるのに、公開空地の上で物を置いて売る行為は年60日までしか許されない。軒下を商売に使うという計算と、インセンティブを受け取るという計算が同じ床の上でぶつかる。