1962年に建った26階建てのオフィスがB級まで落ちていた。所有者は解体せず、2億豪ドルを投じて3年かけて改修する。構造体は1層も撤去していない。工事費は建て替えより20〜30%安く、エンボディドカーボンは75%減った。そして賃貸グレードはBからプレミアムへ上がる。
1.2025年6月6日、シドニーのサーキュラー・キー（Circular Quay）にある33アルフレッド・ストリート（33 Alfred Street）が再び開いた。3年間閉じたまま2億豪ドルを注ぎ込んだ工事。1豪ドル950ウォン換算で約1,900億ウォンにあたる。
2.元の名はAMPビル（AMP Building）。1962年11月23日にロバート・メンジーズ（Robert Menzies）首相が開館式に立ち、26階117mで当時オーストラリア最高層だった。設計はPeddle, Thorp & Walker。シドニーが長く守ってきた150フィートの高さ制限を初めて超えた建物である。
3.手を入れたのは外皮だ。カーテンウォールをすべて外し、5,000枚ほどのパネルを新たに取り付けた。1枚が高さ3.8m、幅1.2m。設計はJohnson Pilton Walker（JPW）、施工はBuilt。
4.東西の側壁はタイル仕上げ。オランダで最も古い陶器工場Tichelaarが7万5,782枚を手で釉薬をかけて焼いた。1962年の壁も白タイルだった。材料を変えたのではない。同じ材料を60年ぶりにもう一度つくっただけ。
5.手でかけた釉薬は1枚ごとに色がわずかにずれる。そのずれが7万枚積み上がると、近くではむらに、遠くでは白い壁1枚に見える。工場で押し出したタイルには出せない表面だ。シドニー港の潮風を60年以上受けてきた面。材料を軽々しく替えられる場所ではない。
6.設備がひとつだけ手つかずで残った。1962年に入れた海水冷房で、港の海水を引いて熱を捨てる、オーストラリアで初めての装置だった。今回の工事はそれを撤去せず、直して再び動かす。屋上には80kWの太陽光と雨水タンクが新たに載った。
7.解体しなかった理由は賃貸借契約書のなかにある。シドニーCBDのB級オフィスは名目賃料を受け取ったあと、その半分をインセンティブとして返す。2026年第1四半期でB級のインセンティブが50.0%、A級が48.0%、プレミアムが47.0%。
8.差は3ポイントで小さく見えるが、そもそも差し引く前の名目賃料の出発点がグレードごとに違う。古い建物が賃料を上げる道は、事実上グレードを入れ替えることひとつ。この建物はB級からA級を飛ばしてプレミアムへ行った。
9.賃貸可能面積は約3万1,000㎡。2億豪ドルをこの面積で割ると㎡あたり6,450豪ドル、坪に直すと2,030万ウォンほどになる。躯体を建てる値段ではない。すでに立っている躯体に外皮と設備だけを付けた値段だ。
10.高く見える数字だが、代案よりは安かった。開発側の説明では、同じ建物を解体して建て直す場合と比べて工事費が20〜30%少なく済んだという。構造をそのまま残したことでエンボディドカーボンも75%減ったとしている。
11.シドニーのプライムオフィスの実質賃料は2026年第1四半期で㎡あたり年840豪ドルだった。3万1,000㎡を埋めれば年2,600万豪ドル、約247億ウォンになる。改修費だけを置いて割れば7.7年。
12.土地代と既存建物の簿価を除いた計算なので、実際の投資利回りとは違う。ただし賃貸のほうは本当にその速さで動いた。再開時点ですでに93%が埋まり、法律事務所Allensが上層9フロアをまるごと取った。
13.市場がこの建物を受け入れた背景には、供給がないという事情もある。2026年のシドニーCBDには新しく竣工するオフィスが1棟もなく、プレミアムの空室率は8.9%とグレードのなかで最も低い。解体して建て直していれば、その3年をまるごと見送っていたはず。
14.同じ水辺にもうひとつ先例がある。通りを一本挟んだ50ブリッジ・ストリートのQuay Quarter Towerが2022年に開いた。1976年のAMPセンター（AMP Centre）を解体せず、床と柱の65%、コアの95%を残したまま49階まで伸ばした建物である。その1976年の建物を設計したのもPeddle, Thorp & Walker。ひとつの設計事務所が60年代と70年代に並べて建てた2棟を、次の世代が両方とも残す方向で結論を出した。
15.1962年に建った26階建てがB級まで落ち、所有者は解体せずに2億豪ドルを投じてプレミアムへ戻した。構造を残したぶんで浮いた工事費が20〜30%。韓国で同じことをやろうとすると、まず審議に引っかかる。使用承認から15年が過ぎた建物は建築委員会の審議を経て建蔽率・容積率・高さ・日照の基準を緩和してもらえる。老朽建築物が60%を超える区域に指定されれば、既存延床面積の30%まで増やす余地も生まれる。ただしどれだけ緩和されるかは審議が終わってからでないとわからない。シドニー側は3年の工程表を手に資金を回したが、韓国では増やせる面積も工事費も未定のまま融資条件を先に決めなければならない。竣工から10年を超えた在庫が78%というソウル都心で、この順番がひっくり返らないかぎり、古い建物は壊すほうが速いままだ。