シカゴ都心のオフィス空室率が28.6%だ。その真ん中で、1911年に建った銀行本店がアパート345戸と客室226室に変わる。4月に内装解体の許可が下り、図面でまず目に留まるのは建物の裏側を縦に貫く穴。売れるはずの床を捨てないと、残りが住まいにならない。
1.シカゴのループ（Loop）でクラーク通り（Clark Street）とモンロー通りが交わる角。敷地は1エーカー、約4,047㎡だ。2026年4月7日にこの建物の内装解体許可が下り、はがすオフィス面積は31万5,000平方フィート、2万9,265㎡になる。
2.住所は111 W. Monroe Street。1911年にHarris Trust and Savings Bankの本店として建てられ、設計はShepley, Rutan & Coolidge。シカゴ美術館とシカゴ文化センターを描いた事務所だ。1960年にはSkidmore, Owings & Merrillがその隣にガラスの塔を足した。
3.二棟はひとかたまりとして扱われ、2025年7月に市議会でシカゴ・ランドマークに指定された。守るべきものは1911年棟と1960年棟のすべての外壁、そして1911年の正面にはめ込まれた青銅の獅子レリーフ。外側にはもう手を入れられない。
4.ここに入るのがアパート345戸とホテル客室226室だ。ホテルが3階から10階まで、住戸が12階から上の十二層。2階は1,486㎡の宴会場で、1階には飲食店と店舗が入る。設計はStantec。事業主はThe Prime GroupとCapri Investment Groupが組んだPrime/Capri Interest LLCだ。
5.下をホテルにして上を住まいに載せた理由は好みではなく奥行きだ。1960年代から1990年代に建った米国のオフィスは、外壁のガラスから中央コアまで15〜21mが普通で、居間や寝室は窓から9mを超えると使いものにならない。米国の建築基準が人の居る部屋に自然光を求めるからだ。住宅転用の検討で落ちる建物の58%が、この奥行きで落ちるという集計もある。
6.そこで建物の裏側を縦に掘った。床板を層ごとに削り取って上から光が落ちるようにし、その穴の周りにワンルームと1ベッドルームを回した。内側を向いていた部屋が窓を得る代わりに、建物は面積を失う。
7.掘った場所からは二度と賃料が出ない。光庭は工事費を使いながら売れる床を消す仕事なので、一度開ければ建物が建っている間ずっとその分を受け取れない。その損を飲み込んではじめて、上の十二層が住まいになる。
8.シカゴ都心のオフィス空室率は28.6%で過去最高だ。ループの中でもラサール通り（LaSalle Street）の軸がいちばん厳しく、銀行と法律事務所が次々と抜けた跡なので、空いた面積が一か所に固まっている。とはいえ空いた建物がすべて住まいになるわけではない。銀行本店はその中では選びやすい物件。階高が高く構造が丈夫で仕上げが残っているので、新築ではいくら金を積んでも作れないものが最初から付いている。
9.その緑の大理石柱は今もそのまま立っていて、柱のあいだにホテルのフロントが入る。屋上では銀行時代のThe Monroe Clubをよみがえらせて飲食店を入れ、機械室だったペントハウスの場所にプールデッキを載せる。
10.住宅部分の事業費が1億7,920万ドルだ。345戸で割ると1戸あたり51万9,000ドル、韓国ウォンで約7億ウォン。1ドル1,350ウォンで換算した値。
11.市の金がここに付く。2026年6月に地域開発委員会が、ラサール・セントラルのTIF地区（LaSalle Central TIF）から5,000万ドルの融資を議決した。返済は20年、最初の5年は利息だけ払う。2025年に承認していた額は4,000万ドル。
12.ホテル側は固定資産税で受け取る。クック郡のClass L減免が12年で1,940万ドル、ホテル事業費1億750万ドルの18%。低所得者住宅税額控除と連邦歴史保存税額控除も一緒に入る。
13.345戸のうち104戸が中位所得60%の世帯向け。先の5,000万ドルをその104戸だけで割ると1戸あたり48万ドル、6億5,000万ウォンになる。市が手ごろな住宅を一戸手に入れる値段が、その建物でアパートを一戸つくる値段とほぼ同じだ。
14.真ん中を空けて光を入れる手は新しくない。ここから二ブロック離れたところに1880年代に建ったThe Rookeryが立っていて、その建物はすでに中央を空けてガラス屋根をかけていた。電灯も空調もない時代に、光と空気を引き込む唯一の方法だったのだから。140年近く経って同じ手が戻ってきたわけだ。オフィスは蛍光灯と空調で深い床を持たせてきたが、人が住んだ瞬間それが効かなくなる。
15.市が選んだ事業は五つ、入れると決めたTIFが1億5,120万ドルで、新しく生まれる住まいは1,000戸を超える。うち319戸以上が手ごろな住宅。ところが2023年に対象を選んでから3年経っても、入居が始まったところは一つもない。135 S. LaSalle Streetの1934年のField Buildingは2億4,150万ドルをかけて386戸に変わり、最初の入居は2027年夏。208 S. LaSalle Streetの1914年の銀行建築は22層のうち13階から16階までの四枚だけを切り取って226戸をつくり、残りはオフィスとして残す。
16.1911年の銀行本店2万9,265㎡がアパート345戸と客室226室に分かれ、その配置を可能にしたのは裏側を縦に削り取った穴ひとつだ。売れる床を永久に消す代わりに十二層が窓を得て、その代価を埋めるために市が5,000万ドルを融資で入れた。韓国で同じ手術をすると二か所で止まる。採光と駐車だ。共同住宅は採光窓のある壁面から隣地境界線まで距離を空けなければならず、都心の詰まった敷地では既存の窓をそのまま使えない場合が出る。駐車は数え方そのものが変わる。業務施設は面積で台数を決め、共同住宅は戸数で決めるので、同じ建物なのに必要な駐車が変わる。韓国の転用がオフィステルに寄るのはそのため。オフィステルは採光規定をかわす代わりに住宅ではない。まず計算すべきは工事費ではなく、何㎡を捨てられるかだ。