朝鮮の路地を地下に残し、8フロア多く積み上げた（ソウル・都心オフィス）

鍾閣駅前に新しく建った25階建てオフィスの地下1階に、16世紀の鍾路の裏路地が発掘されたままの姿で横たわる。入場料は0ウォン。建てた側は、この路地を残す見返りに8フロア多く受け取った。

1.2026年7月16日、ソウル市鍾路区・仁寺洞の入口に建った新しいオフィスG1 SEOUL（以下G1）の地下1階で、仁寺都市遺跡展示館が観覧客を迎え始めた。面積は4,810㎡。ソウル都心の遺跡展示館で最も広い。入口はオフィスのロビーとは別に歩道側に設けられ、運営はソウル歴史博物館が担う。

通りから直接下りる入口 · オフィスのロビーを通らず、歩道から階段で下りる。ⓒ내 손안에 서울 — 通りから直接下りる入口オフィスのロビーを通らず、歩道から階段で下りる。ⓒ내 손안에 서울

2.建物は地下8階、地上最高25階の2棟。延床面積は約4万3,400坪だ。施行会社が開発し、現代エンジニアリングが施工して、工事は今年4月に終わった。鍾閣駅から歩いて行けるこの敷地は、開発前は公平区域15・16地区と呼ばれていた。

3.階段を下りると、壁沿いに細い路地のような観覧路が続き、ところどころにガラスが敷かれて足元を見下ろせる。ガラスの下には16世紀の建物跡6棟と排水路、古い道が、出土した位置のまま残されている。

ガラス床の下の家跡 · 鉄骨で区切ったガラスの下に石の基壇が現れ、奥には石積みの擁壁が残る。ⓒ내 손안에 서울 — ガラス床の下の家跡鉄骨で区切ったガラスの下に石の基壇が現れ、奥には石積みの擁壁が残る。ⓒ내 손안에 서울

壁沿いに巡る観覧路 · 壁には解説パネルと画面を掛け、床のガラス越しに遺構を見下ろす。ⓒ내 손안에 서울 — 壁沿いに巡る観覧路壁には解説パネルと画面を掛け、床のガラス越しに遺構を見下ろす。ⓒ내 손안에 서울

4.天井は配管をむき出しにしたまま暗く抑え、照明は土の床と壁のパネルにだけ落ちる。石の基壇の間に四角いコンクリート柱が何本か立ち、その上にオフィスが載っている。発掘坑の断面には、割れた器のかけらが土に斜めに刺さったまま残る。遺物だけを選んで取り出さず、土ごと残した現場博物館。

柱の間の古い家屋跡 · 上階を支える柱が16世紀の建物跡の間に下りてくる。石の基壇と礎石は発掘された位置のままだ。ⓒ서울역사박물관 — 柱の間の古い家屋跡上階を支える柱が16世紀の建物跡の間に下りてくる。石の基壇と礎石は発掘された位置のままだ。ⓒ서울역사박물관

土の中の器のかけら · 発掘断面の土に、割れた器のかけらが刺さったまま残っている。ⓒ내 손안에 서울 — 土の中の器のかけら発掘断面の土に、割れた器のかけらが刺さったまま残っている。ⓒ내 손안에 서울

5.二つ目のゾーンの主役は共同井戸。石を円く積み上げた井戸がひとつ、ガラス床の下にのぞく。壁には、展示館から半径500m以内の遺跡26カ所で井戸が見つかったという解説が掲げられている。

ガラス越しに見た井戸 · 観覧路から見下ろすと、土の床の真ん中に円い井戸が見える。ⓒ내 손안에 서울 — ガラス越しに見た井戸観覧路から見下ろすと、土の床の真ん中に円い井戸が見える。ⓒ내 손안에 서울

共同井戸 · 大きな石を円く巡らせた朝鮮時代の共同井戸。ⓒ내 손안에 서울 — 共同井戸大きな石を円く巡らせた朝鮮時代の共同井戸。ⓒ내 손안에 서울

6.最もよく知られた遺物は活字。2021年の発掘調査で朝鮮前期の金属活字1,600点余りが陶器の壺に入ったまま一度に出土し、その中には訓民正音創製のころの表記に従ったハングル活字が混じっていた。世宗の時代に作られた天文時計、日星定時儀の部品も同じ場所で見つかり、初めて実物が確認された。展示館は活字441点を公開し、日星定時儀は実物大で復元した。

日星定時儀の復元品 · 世宗の時代の天文時計を実物大でよみがえらせた。背後の画面には夜空の映像が流れる。ⓒ내 손안에 서울 — 日星定時儀の復元品世宗の時代の天文時計を実物大でよみがえらせた。背後の画面には夜空の映像が流れる。ⓒ내 손안에 서울

7.都心の再開発現場で、遺跡は長らく工事を止める厄介ものだった。発掘調査が長引けば工程が遅れ、その間も融資の利息は積み上がる。記録を残して土を埋め戻すか、遺構を切り取って別の場所へ移すのが一般的な処理だった。

8.ソウル市は2015年、この計算をひっくり返した。遺跡をその場に残し、展示館を建てて市に寄付採納すれば、その分だけ容積率を上乗せする。施行会社にとっては工事を阻んでいた穴がフロアに変わり、タプコル公園と仁寺洞を行き来する人にとっては道すがらに無料の博物館がひとつ生まれる。最初の適用地の町名をとって「公平洞ルール」と呼ばれる。

9.2021年7月、ソウル市都市計画委員会がこの敷地の計画変更案を可決した。金属活字の出土が報じられてから1カ月足らずのことだ。遺跡を保存し展示館を建てることを条件に、容積率は803%から1,052%に引き上げられ、階数と高さも上がった。

計画変更の前後地上17階・70mだった計画が、遺跡保存を条件に地上最高25階・104mになった。展示館は地下1階に入る。

10.建設資金は高くついた。工事中にプロジェクトファイナンスは1兆2,320億ウォン規模に組み直された。金利は年6.6〜6.7%。利息だけで年800億ウォン余りが出ていく条件で、融資の満期は竣工の3カ月後に設定されていた。

11.施行会社は工事が終わる前に建物を売りに出した。今年初めに未来アセット資産運用が優先交渉対象者に選ばれ、韓国の郵政事業本部の資金を運用するファンドで、3.3㎡あたり約3,500万ウォン、総額約1兆5,000億ウォンで買い取った。売り手が期待していたのは4,000万ウォン前後。

12.容積率が上がった分を敷地9,263㎡に掛けると、地上の延床面積は約7,000坪増える。これに取得単価を掛けると2,400億ウォン余り。thebellが報じた開発原価と取得単価の差を建物全体に掛けた額と、ほぼ同じ大きさだ（下図）。しかも展示館は地下にあるため、容積率の計算に入らない。

3.3㎡あたりの価格と増えたフロアの大きさ増えた約7,000坪を取得単価で換算した額と、原価と取得価格の差を建物全体で換算した額がほぼ等しい。

13.買い手はなぜ価格を下げたのか。空いたフロアだ。売却交渉のころ入居が決まっていたのは、江南のテヘラン路から移るメットライフ生命1社だけで、稼働率は14%と伝えられた。乙支路3街一帯でも今年は新しいオフィスが相次いで完成するため、残る86%を埋めるスピードが新しい持ち主の収益を決める。

14.この方式の最初の事例は、同じ公平区域1・2・4地区に建つセントロポリス。地下1階の公平都市遺跡展示館は2018年の開館以来51万7,000人を迎えた。建物はその年に1兆1,221億ウォンで売れ、純粋なオフィスとして初めて兆単位で取引された。

15.鍾路の大通りの裏を走る細い道、ピマッコル。馬に乗った高官を避けて庶民が通った道だったことからついた名で、清進洞側の区間は2000年代末の再開発でほとんど取り壊された。この展示館のキオスク画面は、3Dで再現した16世紀の家々のうち1軒に「ピマッキルから出入りする家」という説明を映し出す。都心の再開発が一方で消した路地を、今度はガラスの下に収めた。

ピマッキルから出入りした家 · キオスクが3Dで再現した16世紀の家々のうち、ピマッキル側に戸口を開いた家を指し示す。背後に本物の家跡が見える。ⓒ내 손안에 서울 — ピマッキルから出入りした家キオスクが3Dで再現した16世紀の家々のうち、ピマッキル側に戸口を開いた家を指し示す。背後に本物の家跡が見える。ⓒ내 손안에 서울

16.G1は16世紀の路地を地下に残す見返りに、8フロア、約7,000坪を手に入れた。この方式をソウルの外へ持ち出すと、まずどこでつまずくか。運営費。展示館は寄付採納で自治体の財産となり、入場券も売らないため、電気代・人件費・遺物の管理費が毎年予算から出ていく。ソウルではソウル歴史博物館が二つの展示館をまとめて運営するが、学芸員のいない市や郡では、容積率より先に扉を開け閉めする人が足りない。