メルボルン・ケンジントンの築120年の羊毛倉庫2棟が、れんがとのこぎり屋根を残したままオフィスになった。今年のオーストラリア全国建築賞の候補に入り、その土地は工事が始まる前に一度、倍の値段で売れている。
1.7月23日、オーストラリア建築家協会（Australian Institute of Architects）が今年の全国建築賞の候補を発表した。サステナブル建築部門にメルボルン・ケンジントン（Kensington）のYounghusbandが入り、6月のビクトリア州建築賞で同じ部門の賞を取った後のことだ。受賞発表は10月29日。設計はWoods Bagot。赤れんがの羊毛倉庫2棟をオフィスと店舗1万7,560㎡に変え、2024年半ばに第1期を終えた。
2.敷地は1.57ha。郊外線の線路とエリザベス・ストリート（Elizabeth Street）のあいだに斜めに挟まっている。最初の倉庫は1901年に建ち、羊毛仲買のYounghusband and Coが1970年までここで羊毛を受け入れ、売ってきた。倉庫業が終わった後、最近まではアーティストのスタジオと、The Australian Balletの衣装倉庫として使われていた。
3.動線は1枚のスケッチから始まった。倉庫のあいだのブルーストーン（bluestone、玄武岩）の路地は歩く道として残し、2棟のあいだにタウンスクエア（town square）と名づけた広場を設けた。線路側の長い壁には座れる場所を付け、入口は一か所に集めず四方にいくつも開けた。敷地を横切って駅へ向かう人がチケットなしで倉庫のあいだを通り抜ける。
4.羊毛の山を積んでいた倉庫なので、床が深い。窓から奥まで日が届かない階をオフィスとして貸すには、中央に光を引き込む必要があった。Woods Bagotは床の数か所を上下に抜いて吹き抜けをつくり、そこに黒い鉄骨フレームとガラスのエレベーターを立てた。羊毛の俵を引き上げていた古い昇降機と滑車は、その場にそのまま。
5.れんがは磨き落としていない。鉄骨の窓枠もそのまま。屋根はのこぎり形で、羊毛の等級を目で見分けていた時代に、影のない均一な光を入れるための屋根だった。その光がいまは抜いた床を伝って下の階の机まで落ちる。のこぎり屋根には太陽光パネルと蓄電池を載せ、雨水は集めて地下の貯水槽へ流す。
6.路地の上には橋を架けた。各階で2棟をつなぐ通路を路地の上に吊り、離れて立つ倉庫2棟を1つの建物のように使えるようにした。新しく入れた橋と階段はグレーの金属で包み、赤れんがとひと目で見分けがつくようにした。
7.広場と路地は週末にも使われる。今年は月に一度の土曜にデザイン・アート・ヴィンテージのマーケット、3か月に一度の日曜に古着のマーケットが立つ。オフィスのテナントしか出入りしない街区なら、週末は空っぽの路地。マーケットが近所の人を街区の中へ呼び込む。
8.メルボルン中心部のオフィスはコロナ後に空いた。空室率は2025年を通じて18%前後で推移し、テナントはより安いビルではなく、社員をもう一度オフィスへ呼び戻せるビルを探して移った。高い天井、古いれんが、上から落ちる光は、新しいガラスのビルがお金を払っても買えないもの。
9.テナントの帳簿も変わった。オーストラリアは2025年、大企業を皮切りに気候関連開示を段階的に義務化し、入居するビルの使うエネルギーが開示の数字に入る。YounghusbandがGreen Star 6つ星とNABERSエネルギー5.5つ星を目標に掲げ、運用段階の炭素排出をゼロに合わせた理由はここにある。
10.賞は残したものから生まれた。Woods Bagotによれば、既存のれんがと骨組みをほぼすべて生かし、同規模の新築と比べて建設時の炭素を84%減らしたという。重さにして1万1,335トン。壊して建て直していれば、コンクリートと鉄筋をつくって運ぶ段階でそれだけ多く出ていた。
11.土地は2度売れた。2016年末にImpact Investment Group（IIG）が3,025万豪ドル（約272億ウォン）で買い、2018年に第1期の許可を得た。2020年には連邦農業省が約4,400㎡を、建築事務所ClarkeHopkinsClarkeが2,700㎡を借りると先に約束した。2021年には第2期新築の許可まで取りつけた。ここまでがIIGの取り分。
12.そして、建てなかった。くわ入れ一つせずに。2022年3月、IIGは建設会社Built、カナダの年金系Ivanhoé Cambridge、不動産運用会社Irongateの合弁にこの土地を渡し、価格は6,000万豪ドル（約540億ウォン）だった。5年あまりで倍。そのあいだにIIGが加えたのは、許可書類2組と先行賃貸の約束だ。
13.合弁が買ったのは土地だけではない。既存倉庫の延床2万9,168㎡が付いてきて、買収額をその面積で割ると1㎡あたり約2,060豪ドルになる。隣の空き地に新しく建てる第2期と第3期は、事業費だけで1㎡あたり5,260〜5,930豪ドル。古い床が新しい床の3分の1あまりの値段で手に入った。第1期の改修費は非公開。
14.賃料も非公開。メルボルン中心部の外側にあるA級オフィスのネット賃料を1㎡あたり年400〜500豪ドルとすると、第1期が満室になったときの収入は年700万〜880万豪ドル（約63億〜79億ウォン）になる（推定）。賃貸窓口は150㎡未満から1,000㎡超まで、面積帯を5つに分けて開いている。大企業1社を待つより、小さな会社をいくつも入れるという計算。
15.合弁の一角を担うBuiltは建設会社なので、開発利益と工事利益が同じ会社に入る。全体計画は4億豪ドル、延床5万6,000㎡。羊毛倉庫を再生した先行例にはブリスベンのテネリフ（Teneriffe）があり、そこの倉庫は1990年代末から細かく分けられ、マンションとして売られた。Younghusbandは広い床を分けずにオフィスとして残し、分譲ではなく賃貸で長く稼ぐ。
16.ケンジントンの羊毛倉庫2棟は取り壊されずにオフィス1万7,560㎡になり、その土地はくわ入れの前にすでに倍の値で一度売れた。古い床を新しい床の3分の1あまりで買って埋める計算は、韓国の準工業地域に残る古いれんが工場にもそのまま当てはまる。どこで詰まるか。構造だ。組積造の建物を業務施設に用途変更すると構造安全の確認と耐震補強が付いて回り、光を入れようと床を抜いた途端に補強の範囲はさらに広がる。そのうえ韓国のテナントはまだ内包炭素の数字に賃料を上乗せしてくれないので、残したれんがが値を取るには、週末のマーケットのように人を呼ぶ別の理由が要る。