도쿄 동쪽 긴시초역에서 걸어 5분 거리에 객실 16개짜리 숙소가 7월 20일 문을 열었다. 방 하나가 평균 40.3㎡이고 전 객실에 주방과 세탁건조기가 들어갔다. 대신 조식도 식당도 로비 바도 없다.
1.AIMA Tokyo Kinshicho가 개업했다. 도쿄 스미다구 고토바시(江東橋) 2-1-11, JR 소부선과 도쿄메트로 한조몬선이 지나는 긴시초(錦糸町)역에서 걸어 5분. 객실은 16개뿐이고 전 객실에 시스템키친과 조리기구, 냉장고, 전자레인지, 드럼식 세탁건조기가 들어갔다. 체크인 16시, 체크아웃 11시. 전용 주차장은 없다. 근처 코인 주차장을 쓰라는 안내.
2.운영은 카소쿠(カソク). 2015년에 세운 회사이고 전국 11개 도도부현에서 36동 넘는 숙박시설을 돌린다. 건축 설계와 감리는 아사히카세이 홈즈(旭化成ホームズ), 기획과 감수는 ADDReC, 인테리어는 리프 디자인 파크(リーフデザインパーク). AIMA는 이 회사가 올해 시작한 브랜드로 연내 도쿄에 7동을 열겠다고 밝혔고, 히가시아사쿠사와 이다바시, 니혼바시가 이미 문을 열었다.
3.객실은 네 갈래다. 가장 작은 방이 35.44㎡, 가장 큰 방이 45.90㎡이고 16실 평균이 40.3㎡. 일본 비즈니스호텔 객실이 보통 13~18㎡에서 움직인다. 두 배 반.
4.정원을 합치면 74명. 패밀리 룸 5실이 각각 6명을 받고 나머지 11실이 4명씩 받는다. 방 수로 재면 게스트하우스 규모지만 재울 수 있는 사람으로 재면 객실 30실짜리 비즈니스호텔과 같은 자리에 선다.
5.설계를 맡은 곳이 호텔 설계사무소가 아니라는 게 이 집의 치수를 설명한다. 아사히카세이 홈즈는 헤벨하우스(ヘーベルハウス)와 헤벨메종(ヘーベルメゾン)을 짓는 주택회사이고, 중저층 건물 헤벨빌즈(ヘーベルビルズ)를 누계 80건 지으면서 비주거 분야로 넘어왔다. 40㎡ 언저리에 주방과 세탁기, 독립 욕실이 들어가는 평면은 호텔 도면이 아니라 임대주택 도면에서 나온다.
6.저녁 6시의 이 건물에서는 호텔 소리가 나지 않는다. 복도에 청소 카트가 굴러가는 소리 대신 어느 방에서 세탁기가 탈수로 넘어가는 소리가 들린다. 다른 층에서는 냄비 끓는 소리. 카레 냄새와 세제 냄새가 같은 복도에 섞인다. 그 소리와 냄새를 견딜 만하게 만드는 것이 이 업태의 설계여서, 벽체와 배기 계획이 같은 규모의 호텔보다 두껍고 굵게 들어간다.
7.요금표는 공개되지 않았다. 같은 회사가 우에노에서 돌리는 hotel aima의 최근 판매가가 1박 123달러에서 시작해 평균 203달러에 걸려 있고, 지금 환율로 3만 2,000엔 언저리다. 이 글은 긴시초를 그 값으로 놓고 계산한다. 4월 도쿄 비즈니스호텔 객실단가가 2만 1,400엔, 시티호텔이 4만 2,700엔이었으니 딱 그 사이.
8.나누는 순간 1인당 가격이 달라진다. 4명이 들면 1인 8,000엔이고 패밀리 룸에 6명이 들면 5,333엔. 도쿄 비즈니스호텔 싱글 하나 가격으로 4명이 잔다. 가족과 그룹이 이 집을 찾는 이유는 디자인이 아니라 나눗셈이다. 주방이 있으니 하루 세 끼 가운데 두 끼가 도쿄 외식 물가에서 빠지고, 세탁기가 있으니 짐도 줄어든다.
9.가동률 85%를 넣고 1년을 돌려 본다. 월 판매 객실이 408박, 매출이 1,306만 엔. 1년이면 1억 5,667만 엔, 우리 돈 14억 7,000만 원. RevPAR은 2만 7,200엔이고 객실 하나가 1년에 979만 엔을 만든다. 객실 전용면적 195평으로 나눈 평당 월매출이 6만 6,900엔, 63만 원 언저리.
10.사람은 거의 안 쓴다. 카소쿠의 정직원이 40명이고 업무위탁과 아르바이트가 250명인데 이 인원으로 36동을 돌린다. 한 동에 정직원 1명 남짓. 서비스 아파트먼트는 객실 청소를 주 1회에서 3회 사이로 하고 호텔은 매일 한다. 체류가 길어질수록 하루치 청소비가 내려가고, 린넨 교체 횟수도 함께 내려간다.
11.성급 호텔이었다면 이 돈은 어디서 나왔을까. 조식 뷔페와 연회장, 룸서비스, 로비 라운지. 여기엔 그게 하나도 없다. 매출은 전부 객실에서 나오고 대신 주방 인력과 식자재 원가, 폐기 손실도 전부 없다. 식음 부문 총이익률이 객실의 절반을 밑도는 업계에서 이 뺄셈은 손해가 아니다. 손님의 저녁은 긴시초 상점가가 가져간다.
12.지난해 일본에 들어온 외국인이 4,268만 명, 소비액이 9조 4,559억 엔이었다. 둘 다 사상 최고치. 방문객이 전년보다 15.8% 늘었다고 관광 당국은 집계한다. 더 중요한 건 머무는 방식이 바뀌었다는 사실이다. 한 도시에 오래 머무는 여행이 늘면 숙소가 파는 단위가 하룻밤에서 한 주로 옮겨 간다.
13.긴시초를 고른 것도 그 계산이다. 스카이트리까지 전철로 3분, 료고쿠(両国)와 스미다 호쿠사이 미술관(すみだ北斎美術館)이 걸어갈 거리에 있고 아사쿠사와 도쿄역도 갈아타지 않고 닿는다. 도심 호텔 가격의 절반에서 3분의 2 사이에 방을 잡으면서 관광 동선은 도심과 다르지 않다.
14.객실에 세탁기를 넣은 것이 새로운 발상은 아니다. 도큐 스테이(東急ステイ)가 1993년에 1호점을 열면서 「집에 호텔 기능을 더한다」를 내걸었고, 2023년 4월 기준 31개 점포에 5,192실까지 갔다. 다른 것은 규모다. 도큐 스테이가 한 동에 100실 이상을 넣는 동안 카소쿠는 16실짜리를 도쿄 안에 7개로 흩어 놓겠다고 한다.
15.흩어 놓는 쪽에 위험이 있다. 한 동이 16실이면 프런트에 사람을 한 명 두는 순간 인건비율이 튀고, 그래서 이 모델은 무인화 정도가 곧 이익률이 된다. 카소쿠는 도쿄와 오사카에서 자산가치 20억 엔짜리 호텔을 연 20동 페이스로 짓겠다고 밝혔는데, 그 속도로 공급이 쌓이면 3만 2,000엔이라는 값이 먼저 흔들린다. 여기서 1만 엔만 더 붙으면 상대해야 할 경쟁자가 시티호텔로 바뀐다.
요약
긴시초역에서 걸어 5분 거리에 평균 40.3㎡짜리 방 16개를 넣고 7월 20일 문을 열었다. 전 객실에 주방과 세탁건조기가 들어갔고 식당은 만들지 않았다. 가동률 85%와 1박 3만 2,000엔을 넣으면 1년 매출이 1억 5,667만 엔, 객실 하나가 979만 엔을 만든다. 성급 호텔이 조식과 연회로 벌던 돈을 이 집은 벌지 않고 그 원가도 지지 않는다. 국내에서 같은 것을 하려면 주방에서 먼저 걸린다. 공중위생관리법 시행령이 취사시설 없는 쪽을 숙박업(일반), 있는 쪽을 숙박업(생활)로 갈라 놓아서, 전 객실에 고정형 주방을 넣는 순간 건축물 용도가 생활숙박시설로 간다. 그쪽은 주거 사용 논란으로 규제가 조여진 자리라 법령 개정 뒤에 지은 물건은 숙박업 용도로만 써야 하고, 객실별 욕실과 프런트데스크·로비, 30객실당 린넨실 한 곳 같은 시설 요건이 따라붙는다. 주방을 빼고 전자레인지와 세탁실을 공용으로 돌리면 일반숙박업으로 갈 수 있지만, 그 순간 이 모델이 파는 것의 절반이 사라진다.