포르투갈 시골 농장 터에 방 16개짜리 호텔이 9월 문을 열었다. 요금 한 장에 세 끼와 음료, 하루 두 번의 프로그램이 전부 들어간다. 손님이 절반만 와도 요리사와 요가 강사는 그대로 나와야 하는 구조.
1.리스본과 포르투의 딱 중간, 레이리아(Leiria) 지구의 Lage 마을. 주소는 Beco Tropical 5번지. 9월에 Quinta Filippa가 여기서 조용히 문을 열었다. 방과 스위트를 합쳐 16개. 마이크 슈발바흐(Mike Schwalbach)와 니키 몰(Nikki Mol) 부부가 2017년에 이 땅을 찾아 9년에 걸쳐 고쳤고, 호텔 이름은 부부의 큰딸 이름에서 가져왔다.
2.원래는 농사짓던 터였고, 한때 마을 사람들이 모여 빵을 굽던 자리가 있었다. 부지는 자료에 따라 35헥타르와 40헥타르로 갈리는데, 낮은 쪽을 잡아도 10만 평이 넘는다. 그 땅에 방은 16개만 놓았다. 건물 복원은 포르투갈 스튜디오 Arquiprivée가, 실내는 Circle Studio가 부부와 함께 맡았다.
3.고친 방식은 덜어 내는 쪽이었다. 서까래는 껍질도 안 벗긴 통나무 그대로 드러나 있고, 벽돌 벽은 회칠을 하지 않아 노란 흙색이 그대로 보인다. 바닥은 흙을 구운 타일과 짙은 원목이 자리마다 갈린다. 새로 들인 물건은 손으로 빚은 도기와 라탄 갓 조명 정도. 지은 지 오래된 건물을 여러 채 묶어 쓰다 보니 천장 높이도 마감도 동마다 다른데, 그 차이를 감추지 않았다.
4.객실은 넓다. 가장 작은 Garden Room이 40㎡, Olive Suite는 53㎡. 도심 부티크 호텔의 방 하나가 보통 20~28㎡인 걸 생각하면 두 배 가까이 된다. 그런데 눈에 더 걸리는 건 타입 수 쪽. Garden Room·Garden Suite·Olive Suite·Pool Suite·Courtyard Room·Courtyard Suite·Courtyard Fireplace Room·Filippa Suite. 방 16개에 이름이 여덟 개니, 한 타입에 방이 평균 두 개씩 돌아간다.
5.여덟 갈래로 갈린 이유는 건물이 원래 그랬기 때문이다. 벽난로가 있는 방은 벽난로가 있어서 이름이 붙었고, 올리브나무 사이에 앉은 방은 그 나무 때문에 이름이 붙었다. 없던 규칙을 만든 게 아니라 있던 차이를 팔기로 한 것. 방마다 야외 자리가 딸리고, 욕실에는 식물을 심은 벽이 들어간다.
6.웰니스 쪽은 규모가 다르다. 25m 가열 염수 수영장, 적외선 사우나, 스팀룸, 얼음 목욕, 자연 연못, 요가 덱과 스튜디오, 체육관, 필라테스 자리가 따로 있다. 방 16개짜리 숙소가 갖추기에는 과한 목록이다. 해 질 무렵 요가 덱에 서면 나무 바닥이 낮 동안 머금은 열을 발바닥으로 올려 보내고, 귀에 걸리는 건 올리브 잎 서걱대는 소리뿐.
7.요금은 공개하지 않는다. 다만 무엇이 요금에 들어가는지는 밝혀 놓았다. 조식·중식·석식과 음료, 하루 두 번의 그룹 프로그램, 웰니스 시설 전체 이용. 하이킹·자전거·필라테스·개인 트레이닝·농장 방문·창작 시간이 그 프로그램에 들어간다. 손님이 지갑을 여는 순간은 도착할 때 한 번뿐이고, 머무는 동안은 돈을 쓸 일이 없다.
8.그러니 비슷한 숙소의 값으로 되짚어 볼 수밖에 없다. 포르투갈 시골 럭셔리의 기준점인 São Lourenço do Barrocal이 조식만 넣고 1박 약 490유로부터. 포르투갈의 웰니스 숙소들은 치료와 식사를 넣어 1박 200~600유로 선. 여기는 세 끼와 프로그램이 전부 들어가니 2인 기준으로 하루 120~140유로어치가 방값 위에 얹힌다고 봐야 한다. 개업 첫해 프리미엄까지 더해 1박 600유로로 잡는다(추정).
9.16개 방을 1년 내내 절반 채운다고 놓자. 포르투갈 전국 평균 가동률이 62~63%인데, 시골은 겨울이 통째로 빠지고 개업 첫해라 그보다 낮춰 잡은 값이다. 그러면 한 해 파는 방이 2,920개, 매출은 175만 유로가 된다(추정). 1유로 1,600원이면 28억 원, 방 하나가 1년에 1억 7,500만 원을 만든다.
10.문제는 그 매출을 만드는 사람 수다. 하루 두 번 프로그램을 돌리고 세 끼를 내려면 주방과 서비스, 객실 정비, 웰니스 강사, 농장과 정원, 정비, 예약까지 26명 남짓이 필요하다(추정). 포르투갈 최저임금은 2026년 월 920유로이고 1년에 14번 준다. 호텔업 평균을 월 1,200유로로 잡고 사용자 사회보장 23.75%를 얹으면 인건비만 54만 유로, 매출의 31%.
11.여기까지는 그냥 비싼 호텔. 진짜로 갈리는 건 손님이 줄 때다. 도심 호텔은 방이 비면 그 방에 들어갈 돈도 같이 안 나간다. 여기서는 손님이 몇 명이 오든 셰프도 요가 강사도 똑같이 출근한다. 26명 가운데 손님 수에 따라 줄일 수 있는 자리는 많아야 대여섯. 가동률이 50%에서 40%로 10%p 내려가면 매출은 35만 유로가 빠지는데, 아낄 수 있는 원가는 13만 유로를 넘기 어렵다. 남는 돈이 3분의 1 넘게 사라진다.
12.유통도 보통 호텔과 다르게 간다. 방 16개에 타입이 여덟이면 한 타입에 재고가 둘뿐이라, 요금을 날마다 움직이는 수익관리 시스템이 돌 자리가 없다. 채널을 여러 개 열면 같은 타입이 두 군데에서 동시에 팔리는 사고가 난다. 그래서 자기 예약 페이지와 전화 한 대로 받고, 부지 전체를 통째로 빌려주는 상품을 따로 열어 놓았다. 16개를 한 번에 파는 계약 하나가 두 달치 예약보다 안전하다.
13.사람들이 이 값을 내는 이유는 고르는 일에서 놓여나기 때문이라고 한다. 어디서 뭘 먹을지, 오늘 뭘 할지 정하지 않아도 하루가 굴러간다. 도시 호텔이 파는 건 잠자리와 위치인데, 여기가 파는 건 결정하지 않아도 되는 사흘. 성급 호텔이었다면 이 돈은 식당 매출과 스파 매출, 연회 매출로 쪼개져 들어왔을 텐데, 여기서는 전부 방값 한 줄로 들어온다. 회계장부에는 객실 매출로 찍히지만 원가는 주방과 강사에게 나간다.
14.남쪽 알렌테주에 앞서 간 본보기가 있다. São Lourenço do Barrocal은 200년 넘게 한 가문이 가진 780헥타르 농장에 방 22개와 스위트 2개, 코티지 16채를 놓고 와이너리와 식당 둘, 농장 상점을 따로 굴린다. 조식만 넣고 1박 490유로부터 받으면서 나머지는 손님이 쓴 만큼 계산한다. 어느 쪽이 나은지는 가동률이 정한다. 손님이 꽉 차면 따로 파는 쪽이 더 벌고, 비는 해에는 요금에 다 넣은 쪽이 먼저 꺾인다.
15.위험은 계절과 사람 쪽. 리스본과 포르투 어느 쪽에서 와도 차로 한 시간 반이 걸리는 자리라 비수기에 스스로 손님을 끌 힘이 약하고, 겨울에도 25m 수영장은 데워야 한다. 프로그램의 값어치는 강사 한 사람의 실력에 걸려 있는데, 인구 적은 시골에서 그 사람을 붙잡아 두기가 쉽지 않다. 방을 더 지어 고정비를 나누는 길도 막혀 있다. 방을 늘리는 순간, 손님 32명이 나눠 쓰던 35헥타르가 더 잘게 쪼개진다.
포르투갈 시골 농장 터 35헥타르에 방 16개짜리 호텔이 9월 문을 열었고, 요금 한 장에 세 끼와 음료, 하루 두 번의 프로그램이 전부 들어간다. 1박 600유로에 가동률 50%로 잡으면 1년 매출 175만 유로인데 인건비가 그 31%를 가져가고, 가동률이 10%p만 내려가도 남는 돈은 3분의 1 넘게 빠진다(추정). 국내에서 같은 걸 하려면 규모부터 걸린다. 농어촌민박은 주택 연면적 230㎡ 미만이라 방 16개가 애초에 들어가지 않고, 관광농원도 10만㎡ 미만으로 묶여 있어 35헥타르를 담지 못한다. 결국 농지나 산지를 전용해 일반숙박업이나 관광숙박업으로 가야 하고, 손님에게 하루 세 끼를 내려면 식품위생법상 음식점 영업신고를 따로 받아야 한다.