홍콩 코즈웨이베이(銅鑼灣) 패터슨가(百德新街)에 있는 패션워크(Fashion Walk). H&M이 2013년에 월세 1,000만 홍콩달러를 내고 빌려 아시아 최대 매장이라 부르던 4개 층이 지난 2월 21일 문을 닫았다. 그 자리를 셋으로 쪼갰고, 그중 3개 층 3만 제곱피트를 중국 W.MANAGEMENT가 가져갔다. 월세는 200만 홍콩달러 남짓. 항저우(杭州)에서 시작해 이제 4년 차인 회사다.
1.계약이 알려진 건 8월 25일. 3만 제곱피트, 2,787제곱미터를 지상 3개 층에 나눠 쓴다. 평으로 843평. H&M이 쓰던 4개 층 4.6만 제곱피트의 3분의 2쯤 되는 넓이다.
2.건물은 항룽부동산(恒隆地產)이 가진 항룽센터(恒隆中心). H&M은 2013년에 지하부터 3층까지 통으로 빌리면서 아시아에서 가장 큰 매장이라고 알렸다. 그때 월세가 1,000만 홍콩달러. 계약이 끝날 무렵엔 400만 아래로 내려와 있었다고 현지 부동산 매체는 전한다. 같은 달 주룽(九龍)의 페스티벌워크 매장도 닫아, 한때 13곳이던 홍콩 지점이 취안완(荃灣) 한 곳만 남았다.
3.비운 자리는 하나로 다시 나가지 않았다. 노면 1만 제곱피트는 룽펑그룹(龍豐集團)이 약국으로 월 120만 홍콩달러에 받았고, 남은 층은 식음이 일부를 채웠다. 한 덩어리로는 나가지 않아 셋으로 잘랐다. 홍콩 노면 상가에서 4만 제곱피트를 한 번에 소화할 임차인이 지금 어디 있나.
4.W.MANAGEMENT는 항저우에 본사를 두고 닝보(寧波) 위이그룹(喻義集團) 아래에 있다. 회사 자료는 2022년 출범이라 적고 중국 매체 여럿은 2023년 첫 매장을 든다. 2년 만에 29개 도시에 41개 점포. 대부분이 1,000제곱미터를 넘고, 상하이 난징둥루(南京東路)의 대표점이 홍콩에 낼 매장과 같은 3만 제곱피트.
5.매장 안은 화려한 복고풍이다. 회색 모르타르 벽에 검은 WM 표찰을 붙이고, 층을 잇는 계단에는 주철 장식 난간을 두르고 촛대 모양 조명을 걸었다. 샹들리에가 천장에 매달린 층도 있다. 탈의실 커튼은 벨벳 초록으로 갈았고 조명은 밝기를 조절하게 해 뒀는데, 안에서 찍은 사진에 보정이 필요 없게 만들려는 것.
6.파는 것은 여성복이 중심이고 남성복과 가방·모자·양말·액세서리가 붙는다. 값은 100위안대에서 300위안대. 원화로 2만 원에서 6만 원 사이에 대부분이 들어온다. 미국식 복고에 스트리트를 섞은 옷이라 브랜디 멜빌(Brandy Melville)의 대체재로 불리는데, 정작 이 회사는 옷보다 매장을 앞세운다.
7.직원 뽑는 자리부터 화제가 됐다. 난징(南京) 1호점을 열 때 지원자들이 분홍 쇼핑백을 하나씩 들고 복도에 줄을 섰고, 그 줄이 그대로 콘텐츠가 됐다. 한 점포에 60명 남짓을 두고 그중 70%가 계약직. 시급은 평일 50위안, 주말 70위안.
8.일부 점포는 직원의 30%를 모델로 채운다. 남자 180센티미터, 여자 170센티미터가 평균 신장이라고 중국 유통 매체는 적는다. 정직원 월급이 1만 위안을 넘어 본토 판매직 시세보다 확실히 높은데, 회사가 사는 건 접객 기술이 아니라 손님이 매장에서 찍어 올릴 장면이다.
9.「점장이 입은 옷」이라는 매대를 500장 한정으로 깔고 하루 점장을 세운 날, 그 점포 매출이 82만 위안까지 올라갔다. 평소 주말의 3.4배. 옷을 파는 행사가 아니라 사람을 보러 오게 만드는 행사고, 다 팔리면 다시 채우지 않는다.
10.상품 만드는 방식은 셋으로 갈라 둔다. 남의 재고 30%, ODM 30%, 자체 기획 30%. 한 벌 개발에 20일이 걸리고 원가는 자라(Zara)보다 20%쯤 낮다고 알려졌다. 한 품목의 첫 발주가 500장이고, 팔리면 내리고 다시 만들지 않는다. 주당 150종이 새로 걸린다.
11.본토 점포 한 곳의 한 달 성적표가 중국 유통 매체에 공개된 적이 있다. 1,000제곱미터 기준으로 매출 800만 위안, 임차료 36만, 인건비 35만, 인테리어 감가 8만. 매출총이익률 55%에 순이익률 18%가 남고, 투자금은 14개월에 돌아온다. 원화로 옮기면 한 점포가 한 해 33억 원쯤 벌어들인다는 얘기.
12.이 공식을 홍콩에 그대로 얹으면 어떻게 될까. 본토 임차료는 제곱미터당 하루 12위안이다. 홍콩 월세 200만 홍콩달러를 2,787제곱미터로 나누면 하루 22위안. 땅값이 1.8배 비싼 자리에 면적은 2.8배짜리를 들고 들어간다.
13.본토와 똑같이 제곱미터당 월 8,000위안을 판다고 놓으면 홍콩 점포의 임차료 비중은 8.2%가 된다. 순이익률 18%에서 3.7%포인트가 깎이는 정도라 아직 버틴다. 문제는 상하이 대표점 기준으로 계산할 때. 그 점포의 연매출 1억 5,000만 위안을 같은 넓이로 나누면 제곱미터당 월 4,485위안이고, 이 수준이면 임차료가 매출의 14.7%를 먹는다.
14.홍콩 소매는 지금 되살아나는 중이다. 5월까지 13개월 연속으로 매출이 늘어 누계 1,715억 홍콩달러, 1년 전보다 10.6% 위다. 코즈웨이베이와 센트럴의 노면 공실률은 두 분기째 0. 브랜드가 다시 들어오는데 자리가 없어서 일급 노면 임대료가 올해 5%에서 10%까지 오를 것이라고 부동산 자문사들은 본다.
15.되살아나는 시장에서 H&M이 나가고 그 자리를 중국 브랜드가 받았다. 홍콩 사람들의 카드 결제 가운데 3분의 1이 이미 국경 밖에서 일어난다. 선전으로 넘어가 사 오던 그 옷을 코즈웨이베이에서 팔겠다는 계산. 회사는 마카오·방콕·싱가포르·도쿄에도 자리를 잡아 뒀다. 투자자와 오간 초기 논의에서 20억에서 30억 달러 사이의 값이 오갔다고 전해진다.
16.843평에 월 3억 5,000만 원을 내는 매장이 본토 공식대로 남기려면 제곱미터당 매출이 본토 평균의 1.8배여야 한다. 그런데 이 회사가 파는 건 원가 낮춘 옷이 아니라 사진 찍히는 매장이고, 그건 인건비와 인테리어에 계속 돈을 태워야 유지된다. 서울 주요 상권 노면 843평이면 보증금과 권리금을 빼고도 월세만 억 단위로 시작한다. 이 회사에서 돈이 더 나가는 쪽은 임대료가 아니라 매장을 계속 사진 찍히게 유지하는 비용이고, 그 매장을 채울 옷은 100위안대로 못 만든다. 관세와 물류를 얹은 수입 원가에 국내 판매직 인건비를 더하면 가격이 두 배로 뛰는데, 두 배가 되는 순간 줄을 세우던 이유가 사라진다.